[대경초대석] 정영근 로엘회계법인 대표 회계사

공사비 대신 받은 주택은 다주택자 중과 배제

정영근 로엘회계법인 대표

[대한경제=임성엽 기자] 정영근 로엘회계법인 대표는 최근 고객사인 건설사 직원으로부터 한 통의 전화를 받았다. 종합부동산세가 예상 이상으로 많이 부과돼 경영상 부담이 크다는 하소연이었다. 전화를 받자마자 정 대표의 촉은 ‘대물변제 부동산’으로 향했다. 대물변제 주택에 부과되는 각종 세금은 다양한 방식으로 감면이나 면제를 받을 길이 있지만, 이 사실은 회사 경리 담당자는 물론 법무사 등 전문직조차 제대로 파악하고 있지 못한 경우가 비일비재하다. 이 회사 역시 상황은 마찬가지였고, 정 대표의 정확한 진단으로 고객사는 과세당국이 종합부동산세로 과세한 대금 중 1억7000만원을 절세할 수 있었다.

“대물변제 주택과 관련해 억울하게 내시는 분들이 상당수 존재합니다. 제대로 된 확인이 꼭 필요합니다.”

정영근 로엘회계법인 대표(공인회계사ㆍ세무사)는 ＜대한경제＞와의 인터뷰에서 “대물변제 주택에 대해선 납세자들이 과ㆍ오납하는 사례가 많다”며 주의를 당부했다.

대물변제 부동산이란 시행사가 아파트, 오피스텔 등 건축공사를 맡겼으나 자금 부족으로 건설사나 자재업체에 공사비나 자재대금 대신 분양하는 부동산이다.

현재 건설업계는 겹 악재에 시달리고 있다. 우크라이나와 러시아 간 전쟁을 기점으로 국제분쟁이 끊이질 않으며 건설자재 가격은 천정부지로 치솟고 있다. 게다가 부동산경기가 악화되면서 미분양주택이 속출, 대물변제 부동산 규모도 커지고 있다. 시장에서는 대물변제 급매를 불황의 ‘열매’라고 칭하기도 한다.

그런데 건설사 등이 대물변제로 받은 부동산에 대한 취득세와 종합부동산세에 대해 제대로 된 검증 없이 납부하고 있다는 게 정 대표의 진단이다. 다른 세금과는 달리 납세자들이 부동산 취득세와 종부세의 최종 세액에 대해선 의심하지 않고 ‘무조건’ 납부하는 일이 흔하다는 것이다.

실제 대물변제 부동산은 다주택자 취득세 중과 배제대상이다. 다주택자인 개인 또는 법인사업자의 취득세는 최대 12%까지 중과된다. 하지만, 대물변제는 상황 자체가 미분양 주택 등을 현금 대신 받는 부동산이기 때문에 취득세를 중과하지 않는다.

정 대표는 “다주택자 중과에 관한 법이 시행된 이후 미분양주택 또는 대물변제 주택에 대한 취득세 중과 배제는 시행령 개정을 통해 이뤄지면서 원법의 시행과 시행령 개정 사이에 시차가 존재했다”며 “하지만 이 점을 법무사 사무실에서도 제대로 알지 못해 그냥 12%로 취득세를 신고하려고 한 사례도 있다”고 전했다.

정영근 대표

△시행 경험 갖춘 회계사

정 대표가 대물변제 부동산 과ㆍ오납 문제를 누구보다 빠르고 정확하게 파악할 수 있었던 이유는 회계ㆍ세무 전문가인 동시에 시행사업을 했던 그의 독특한 이력 덕분이다.

정 대표는 “다세대주택 사업을 직접 진행하다가 경기침체로 미분양이 발생했다”며 “당시에 내지 않아도 될 세금을 납부했다가 직접 경정청구를 통해 수백만원의 세금을 아낄 수 있었다. 사업을 크게 하는 건설업계에선 받을 수 있는 세금 규모가 훨씬 커질 것”이라고 말했다.

대물변제 부동산이 과ㆍ오납되는 배경은 구조적 문제에 기인한다. 주택에 대한 종합부동산세는 국세로 분류돼 국세청에서 징수하긴 하지만, 납세 의무자를 과세기준일 현재 ‘재산세 납세의무자’로 규정하고 있다.

정 대표는 “매년 6월1일 재산세 과세기준을 설정하면 지방세에서 세금이 매겨진 데이터를 종부세 산정 기준으로 그대로 이어받는다”며 “이 과정에서 국세청은 9월 종부세법에 따라 합산배제 대상을 자진신고하도록 안내하지만, 안내를 놓치거나 확인하지 않는 경우가 자주 발생한다”라고 말했다.

매년 12월15일 국세청은 합산배제 대상 자진신고를 마지막으로 한 번 더 안내하는데 ‘종부세는 고지금액대로 내야 한다’는 인식이 박혀있어 과납하는 사례가 발생한다는 설명이다.

△더 냈다면 돌려받을 수 있어

이미 과ㆍ오납했더라도 과세당국에 경정청구를 진행해 환급받을 수 있다. 경정청구란 세법에서 정해둔 방법대로 신고해야 할 금액보다 더 많이 신고ㆍ납부했을 때 활용할 수 있는 제도다. 신고납부 기한 후 5년이 지나지 않았으면 청구가 가능하다.

기획재정부에 따르면 당장 올해 주택분 종부세 납세자만 41만2000명에 달한다. 과세액은 4조7000억원이다. 부동산경기 침체로 대물변제 주택 물량이 급증한 것으로 파악되는 점을 고려하면, 대물변제 부동산과 관련해 과ㆍ오납한 종부세액도 상당액에 달할 것으로 추산된다.

특히 경정청구가 가능한 최근 5년간 전체 종부세 세액은 25조6000억원에 달한다. 이에 합산배제 신청을 별도로 하지 않고 대물변제 주택에 대한 세금을 낸 사업자는 꼭 경정청구를 진행해보라는 것이 정 대표 회계사의 조언이다.

그는 경정정구 진행을 대한민국 제7광구에 비유했다. “잘못 납부한 세금을 돌려받는 행위는 납세자에게 부여된 당연한 권리”라며 “상당량의 석유와 천연가스가 매장된 것으로 추정되는 제7광구처럼 회사에는 돌려받을 수 있는 세금들이 다수 존재한다. 경정청구로 되돌려받아야 할 세금이 있다면 돌려받고, 그렇지 못하더라도 이는 납세자의 올바른 권리를 행사한 것일 뿐 회사 경영에 악영향을 끼치는 것도 아니다”라고 말했다. 

임성엽 기자 starleaf@

정영근 대표

로엘회계법인, 부동산개발 계약부터 거래구조화까지
원스톱 전문가집단…로엘법무법인과 협업

로엘회계법인은 삼일과 삼정, 한영, 안진 등 국내 빅4 회계법인에서 세무분야를 전문으로 10년 이상 근무한 4명이 합심해 설립된 회사다. 소속 회계사만 16명이 넘고 총 30명의 임직원이 근무하고 있다. 로엘회계법인 택스(Tax) 본부 대표를 맡은 정영근 대표도 안진에서 10년 이상 근무하면서 세무회계 역량을 인정받았다.

로엘회계법인이 건설부동산 분야에서 기타 일반 회계사와 차별화된 장점은 부동산 개발 시작부터 끝까지 법률자문은 물론 회계, 세무 이슈까지 원스톱 서비스로 제공할 수 있다는 점이다. 원동력은 부동산시장 전문 로펌인 로엘법무법인과의 100% 공동협업 때문이다.

부동산 개발사업을 예로 들면, 인허가와 대출약정 계약 등 관련 법률부터 거래 구조화(스트럭처링) 등 법무와 세무회계 이슈가 동시에 쏟아진다. 이때 자문 업무가 필요한 고객들은 회계사무소와 로펌을 각기 달리 방문해야 하는데, 로엘회계법인은 로엘법무법인과 공동으로 대응하고 있어 빠르고 정확하게 업무를 수행할 수 있다는 설명이다. 이미 많은 부동산 시행사가 로엘회계법인의 주고객층을 형성하고 있다.

정 대표는 “관련 업계에선 부동산 관련 업무역량을 가진 세무전문가가 부족한데, 특히 종합부동산세금과 관련한 이슈는 더욱 지엽적인 부분이어서 전문성을 갖춘 현장대리인이 필요하다”며 “부동산 유관 세무에 대한 이해도는 국내에서 가장 높다고 자부한다”고 말했다.

특히, 세무, 회계 사전 리스크 점검이 건설부동산 업종에서 가장 필요하다는 게 그의 생각이다. 세무, 회계분야에 대해 안일하게 생각하면 미리 대응할 수 있었던 이슈임에도 과세당국이나 감독기관의 불필요한 제재를 받을 수 있고, 대물변제 주택에 대한 부동산 취득세와 종합부동산세 ‘폭탄’처럼 세액 과ㆍ오납으로 직결될 수 있기 때문이다. 이에 부동산사업과 건설업은 일반 세무사, 회계법인에 자문을 맡기기보다 전문성을 갖춘 세무ㆍ회계 조언이 필요하다고 설명했다.

정 대표는 “세무회계 업계에선 억울하게 낸 세금을 ‘택스 리키지(Tax Leakage)’라고 표현한다. 건설부동산 분야는 복잡하고 특이한 거래도 많고 부득이하게 지출 증빙이 어려운 거래가 발생하기 때문에 사업 과정에 세무ㆍ회계가 발목을 잡지 않게끔 미리 관리하는 노력이 무엇보다 중요하다”고 말했다.

그는 끝으로 “건설업 경기침체와 수주물량 감소로 업계 모두가 어려움을 겪는 시국”이라며 “억울하게 낸 세액의 환급은 앞으로 회사 경영 안정화에 큰 보탬이 될 수 있다”라고 덧붙였다.

임성엽 기자 starleaf@

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