수도권 인기 지역 상승세 지속

지방 약세 전망 의견 지배적

낮은 초기 분양률에 어려움

집값에 금융 변수 60% 차지

1분기 내 기준금리 인하하면

이사 수요 맞물려 매수 자극

[대한경제=이종무ㆍ이지윤 기자] 설 이후 부동산 시장은 △공급 부족 △금리 인하 △토지거래허가구역 해제 규제완화 등 가격 상승 요인이 있는 반면, △대출 규제 △탄핵 정국 △트럼프 재집권에 따른 정책 변화와 같은 대내외 불확실성 등 가격 하락 요인이 공존하고 있다.

전문가들은 주택거래시장이 봄부터 회복세를 보이다가 하반기로 갈수록 매수세가 강해질 것으로 내다봤다.

다만, 매매 시장에서 되는 곳만 되는 현상이 계속될 것이라고 입을 모았다. 특히 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구), 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구), 경기 과천ㆍ성남 분당 등 수도권 인기 지역은 상승세를 지켜내겠지만, 서울 내에서도 비인기 지역과 지방은 약세를 보일 것으로 점쳤다.

전세 시장도 서울 등 수도권 핵심 지역은 강세가 예상됐다.

국내 부동산 시장 관련 전문가 5인에게 올해 설 이후 부동산 시장 전망을 들어봤다.

설 이후 주택 시장 전문가 진단. /사진:대한경제 DB

△ 올해 부동산도 ‘양극화’
30일 주요 연구기관들도 올해 전국 주택 값이 약세를 보이는 가운데 수도권은 상승하지만 지방은 하락하는 양극화가 뚜렷할 것으로 내다봤다.

먼저 한국건설산업연구원(건산연)은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 약 1% 떨어질 것으로 예측했다. 지역별로 수도권은 1% 오르지만 지방은 평균 2% 정도 내릴 것으로 예상했다. 주택산업연구원(주산연)도 내년 서울(1.7%) 등 수도권 주택 매맷값이 0.8% 오르고 지방은 1.4% 떨어지면서 전국적으로 집값이 0.5% 낮아질 것으로 전망했다.

지난해 주택 매매 시장은 실수요자 중심으로 갈아타기가 활발해지면서 거래량이 전년 대비 대폭 늘었고, 일부 소비자 심리 회복으로 상승 거래도 이어지면서 수도권 중심으로 가격이 크게 상승했다.

그러나 지난해 말부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용 등 정부가 신규 대출 규제를 강화하는 등 자금줄을 더욱 조인 데다 기준금리 인하 기조에도 주택담보대출 금리 하향을 기대하기 어려워지면서 시장은 빠르게 움츠러드는 모습을 보였다. 여전히 절대적인 주택가격 수준도 높아 투자자는 물론, 실수요자도 지갑을 열기 힘들어졌다는 게 전문가들의 의견이다.

여기에 전반적인 경기 둔화 조짐이 계속 관찰되고 있다는 점 등을 고려하면 올해는 지난해 수준의 거래가 이어지기는 어렵다는 관측이 많다. 다만 평균적인 수치와 별개로 사업성이 좋은 수도권 일부 지역은 국지적인 상승이 계속될 것이란 진단이다.

김성환 건산연 연구위원은 “다소간 금리 인하 전망이 있지만 가산금리 인하 폭이 낮아 시중 금리에 반영되기 어려울 뿐만 아니라, 전반적인 거시 경제 침체 등으로 유동성 증가 폭도 적어 가격 상승 폭이 그렇게 크지 않을 것”이라면서도 “서울 중심지는 수요자의 관심이 집중되며 타지역과 격차를 벌리면서 시장에서 기대했던 수준의 금리 인하(유동성 공급)가 없더라도 상승세를 이어갈 것”이라고 설명했다.

양지영 신한투자증권 수석도 “서울에서도 양극화가 뚜렷하게 나타날 것으로 예상된다”며 “강남구 압구정동과 양천구 목동, 영등포구 여의도동 등 활발한 재건축 사업으로 수요 유입이 많은 지역은 가격 상승폭이 커지는 반면, 상대적으로 수요가 많지 않은 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구), 올해 입주물량이 크게 증가하는 동대문구 등은 가격이 하락할 수도 있다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 서울과 수도권은 중저가 주택을 중심으로 매맷값이 상승할 것으로 예상했다. 고강도 대출 규제의 풍선효과로 인해 중저가 주택으로 수요가 몰리는 영향이란 분석이다.

그는 “지난해 4분기 시작된 정부의 대출 규제와 정치ㆍ제도 불안 등으로 수요층이 억눌려 있는 상황”이라며 “실수요자가 가장 민감한 전ㆍ월세 가격 상승세가 대출 규제에 따른 풍선효과(매수 포기자 임대차 시장 유입)로 쉽게 안정되기 어렵기 때문에 봄 이사철 진입하는 오는 3~4월부터 거래량과 매맷값도 실수요가 많은 중저가 지역을 중심으로 자극받을 가능성이 높다”고 설명했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 전국적으로는 집값이 약보합 내지 하락 기조를 보일 것으로 내다봤다. 지난해 말 탄핵 정국 이후 부동산 매수 심리가 급격하게 냉각되고 있고 향후 새 정부 출범 등 불확실성으로 관망세를 보이는 수요자가 늘면서 거래 절벽 현상이 나타나고 있어서다. 다만 서 교수는 “수도권 핵심 지역, 즉 강남3구와 용산, 동작, 과천, 분당 등 실수요자가 있는 지역은 강보합을 보일 것”이라고 했다.

지방은 약세를 면치 못할 것이라는 의견이 많았다. 각종 SOC 사업 향방이 난망인 가운데 3기 신도시 분양과 개발제한구역(그린벨트) 해제가 본격화하면 가격에 하방 압력을 가할 것이란 관측이다. 김 연구위원은 “서울이 아닌 타 시도와 경계를 접한 경기도 지역은 입주량이 매우 많아 어려움이 심화할 가능성이 크다”며 “지방은 미분양 주택이 감소하고 있지만 7만가구에 달하는 물량 부담과 낮은 초기 분양률이 계속돼 어려움이 지속할 것”이라고 말했다.

서 교수는 “부산 해운대구, 대구 수성구 등 지방 핵심 지역은 약보합을 보일 것으로 판단된다”면서도 “기타 지역 전체적으로 지역 경제 침체, 공급 과잉, 고분양가 등 영향으로 하락 폭이 상대적으로 커져 우하향 기조를 이어갈 것”으로 예상했다.

반면 윤 수석연구원은 지방 부동산 시장도 강세 수준을 보일 것으로 내다봤다. 그는 “지방의 경우 1~3%의 인플레이션(물가 상승)을 반영해 안정적인 가격 변동을 보일 것으로 예상한다”며 “이는 지역 경제와 인구 유입 등 요인에 영향을 받을 것”이라고 분석했다.

△ 금리 인하 폭 초미관심
전문가들은 올해 부동산 시장을 좌우할 주요 변수로 대출 규제와 기준금리 등을 꼽고 있다. 우선 대출 문턱이 높아지면 심사가 강화돼 주택 시장에 충격을 줄 수밖에 없다. 금리가 높지 않더라도 시중은행들이 가산금리를 적용하거나 총량을 줄일 수 있어 시장 투자 심리가 위축할 수 있어서다.

실제로 국토연구원 연구 결과를 보면 금융 관련 변수가 주택가격 변화에 주요 변수로 확인됐다. 주택가격 변화 요인을 100%로 뒀을 때 금융 관련 변수가 60% 가량 차지하는 것으로 나타났다. 김 연구위원은 “스트레스 DSR 3단계 실시, 은행의 전세자금대출 리스크 헷징(위험 분산)을 위한 금리 인상과 심사 강화 추세 등을 고려하면 금리가 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 판단된다”고 했다.

금리가 올해 얼마나 빨리 낮아질지도 관심사다. 금리 인하로 이자 부담이 낮아지면 수요자나 투자자의 매수ㆍ투자 심리를 자극할 수 있다. 국내 기준금리가 곧바로 내리지 않더라도 시중은행이 미리 금리를 내리면 부동산 시장에 매수 신호를 줄 가능성이 있는 때문이다.

양 수석도 “설 이후 올 1분기 내 기준금리가 인하할 경우 새 학기와 직장 이동, 이에 따른 이사 수요 등 봄 이사철이라는 계절적 요인과 맞물려 매수 심리를 더욱 자극할 수 있다”고 설명했다.

그는 “금리가 내리면 대출 이자 부담이 완화돼 실수요자와 투자자의 시장 진입 여력이 확대되고, 이는 특히 거래량이 부진했던 지역에서 매수 심리를 회복시키는 촉매제로 작용할 수 있다”며 “전세대출 금리 역시 낮아질 가능성이 있어 임차 시장 안정과 매매 시장의 수요 전환을 동시에 유도할 수 있다”고 말했다.

주택 공급도 올해 집값 향방에 영향을 줄 변수로 꼽힌다. 주산연에 따르면 당장 올해 전국 주택 인허가 예상 물량은 33만가구로 최근 5년간 가장 적다. 정부 추산 연평균 45만가구의 수요가 계속되는 점을 감안하면 윤석열 정부 출범 이후 올해 말까지 4년 동안 약 50만가구에 이르는 공급 부족이 누적될 것이란 지적이다.

여기에 부동산 경기가 둔화 국면에 접어듦에 따라 대형 건설사들 조차 올해 공급 물량을 조절하며 보수적인 전략을 펴는 상황이다. 건설업계에 의하면 10대 건설사의 올해 분양 계획 물량은 10만7612가구로 전년(15만5892가구) 대비 약 31% 줄었다.

심형석 우대빵부동산연구소장은 “앞으로 대출 규제 완화와 금리 하향 안정화로 오는 2분기부터 긍정적인 움직임을 보일 것”이라면서 “연말로 갈수록 공급 부족에 따른 매수세가 강해질 것으로 보인다”고 말했다. 그러면서 심 소장은 “이로 인해 2023년, 지난해와 같이 상반기에는 주택가격이 부진하고 하반기에는 오르는 상저하고에, 연말에는 가격이 다시 주춤하는 현상이 계속될 것”이라고 덧붙였다.

시장에서는 공급 물량 감소가 아파트 전세금 증가로 이어지고, 이는 매매가 상승으로 이어질 수 있다고 본다. 김 연구위원은 “2022년부터 이어진 착공 감소의 여파가 율해부터 나타날 것으로 전망된다”면서 “입주 물량의 감소가 전세 시장부터 영향력을 발휘할 것”이라고 지적했다. 윤 수석연구원은 “올해 시장 변수는 대출 규제와 금리 인하, 전ㆍ월세 임대차 불안, 공급 감소 불안 등 4가지로 압축할 수 있다”고 했다.

이종무ㆍ이지윤 기자 jmlee@ㆍim276@

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