23일 국회에서 열린  ‘AI 신기술 융합을 통한 주거안정과 미분양 해결방안’ 세미나 주제발표에 앞서 참석자들이 기념촬영을 하고 있다./ 사진 = 이지윤 기자

[대한경제=이지윤 기자] 분양시장 침체로 인한 미분양 적체 문제가 심화하는 가운데 한국형 인공지능(AI) 기술을 활용한 미분양 해소 방안이 정책 대안으로 제시됐다.

23일 국회에서 열린 ‘AI 신기술 융합을 통한 주거안정과 미분양 해결방안’ 세미나에서 한국자산매입과 알투코리아는 혁신기술을 통한 주택정책의 전환이 필요하다고 주장했다.

김정재 국민의힘 의원, 복기왕 민주당 의원, 최보윤 국민의힘 의원, 한국주거환경학회가 공동으로 주최한 이번 세미나는 AI와 빅데이터 등 첨단 기술을 활용해 리스크를 예측하고 민관 협력 기반의 정책 거버넌스를 구축해 주거 정책의 지속 가능성을 확보하고자 기획됐다.

변창훈 한국주거환경학회장은 “선도 거래 기반의 분양 구조는 수요자에게 과도한 리스크를 전가하고 시장 불확실성을 내재화하는 구조적 한계를 가지고 있다”면서 “첨단과학기술 발전을 주도하고 있는 AI 기술 등으로 정책적 대안은 물론 주거환경과 주택시장 안정성을 유지할 수 있는 예방 차원의 해결방안을 마련하는 계기가 되길 기대한다”고 말했다.

주제발표에서는 박용석 알투코리아부동산투자자문 부동산경제연구소 소장과 김종구 한국자산매입 대표이사가 ‘주택시장 현황과 AI 신기술을 융합한 정책 방향성’에 대해 발표했다.

박 소장은 미분양 해소와 주택시장 안정화를 위해 정확한 주택시장 진단과 맞춤형 공급전략 필요하다고 강조했다.

그는 “미분양아파트는 2021년 1만7000호에서 2024년 7만호로 급증했고 수도권과 지방, 서울 간 매매가 변동률과 전세가 변동률 격차도 커지고 있다”며 “일률적인 공급 확대보다는 지역 수요에 맞춘 정밀한 주택 공급이 절실하다”고 말했다.

동시에 박 소장은 “주택보급률은 상승했지만 인구 감소, 1~2인 가구 증가 등 구조 변화로 인해 단순한 숫자 이상의 정성적 공급전략이 필요하다”고 지적하며 “1인 가구에는 청년층과 고령층의 비중이 높은 것을 고려해 이들의 라이프스타일과 소득 수준 등에 적합한 주택 공급이 고려돼야 한다”고 짚었다.

또 “금리 인상, 경기 둔화 등 거시경제 요인이 주택시장에 미치는 영향을 세밀하게 분석해 대응해야 한다”며 “정책시차를 고려한 선제적 공급 조정이 필요하다”고 덧붙였다.

그러면서 혁신기술을 통한 현 주택시장 문제 대응의 필요성에 초점을 맞췄다.

그는 “주택시장에서 정부의 개입이 필요한 영역인 공공주택, 임대료 규제, 금융지원, 세제 등에 대해 디지털 행정ㆍ빅데이터ㆍAI 등 민간의 혁신기술을 적극 활용해 시장의 투명성과 효율성을 제고해야 한다”고 주장했다.

한국자산매입 역시 AI 기반의 주택 공급 문제 해결방안을 제시했다.

제도ㆍ금융ㆍ사회ㆍ정책ㆍ기술 등 다양한 변수가 복합적으로 상호작용하는 부동산 시장의 리스크에 대해 AI기술을 통한 안전장치 마련이 시급하다는 설명이다.

김 대표이사는 “분양시장에서는 가격 불확실성으로 실수요자가 청약을 주저하고 있다”며 “AI 부동산 분석기술과 매수청구권을 결합한 ‘헷지했지’ 플랫폼을 통해 분양자가 사전 약정 조건에 따라 주택을 되팔 수 있는 권리를 부여하고 계약별 매수청구 확률과 리스크 등급을 실시간 추적해 체계적인 위험 관리를 제공해야 한다”고 밝혔다.

이어 “분양 시점에 매수청구권을 설정하고 일정 기간 후 분양가 수준으로 주택을 다시 매입하는 구조를 통해 수요자의 리스크를 줄이는 한편, 시행사ㆍ시공사 역시 자금회수 계획을 명확히 수립할 수 있다”고 덧붙였다.

실제 한국자산매입의 플랫폼 ‘헷지했지’를 도입한 일부 단지가 분양률이 기존 30% 수준에서 80%까지 급등했다는 사례도 소개됐다.

김 대표는 “단순히 분양률을 올리는 것이 아니라 분양 리스크를 정량화하고 조기 경보(EWS)로 관리하는 시스템 구축이 중요하다”고 부연했다.

그는 “민간만으로 확산하기에는 한계가 있어 기금 출자, 세제 인센티브, 공공기관 협력 등이 병행돼야 실질적인 시장 안정 효과를 기대할 수 있다”며 “현재 플랫폼은 단일 기업 차원의 시도에 불과하지만 공공과 민간이 협력해 제도화하면 미분양 해소뿐만 아니라 국내 주택시장 전반 안정에도 기여할 수 있다”고 시사했다.

끝으로 발표자들은 “시장 회복 기반을 마련하는 것은 단순히 기업 이익을 위한 것이 아니라 주택시장 전체 건전성을 위한 투자”라며 “민간 신기술과 정부 지원이 조화를 이뤄야 한다”고 한목소리를 냈다.

이지윤 기자 im276@

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