이명박 정부, 보금자리주택 등 공급 확대 정책

2기 신도시 입주 겹치며 서울 아파트값 하락세

노무현ㆍ문재인 정부, 강력한 규제 정책 펼치다

집값 폭등하자 뒤늦게 신도시 공급정책으로 선회

[대한경제=임성엽 기자] 2000년 이후 들어선 다섯 번의 정권 중 주택공급 확대와 규제 완화에 중점을 둔 정권이 시장 안정화를 이룬 것으로 나타났다. 특히, 시장을 잡으려면 주택공급이라는 ‘정공법’을 택해야 한다는 것으로 차기 정부 정책 수립에도 시사하는 바가 크다는 평가다.

2000년 이후 들어선 정부 중에서 두드러지게 서울 아파트 가격 하락을 이끌어 낸 정권은 이명박 정부였다.

KB국민은행에 따르면, 이명박 정부 기간 서울 아파트 매매가격지수는 3.1% 하락했다. 가격 하락은 공급확대와 규제완화를 통해 이끌어 냈다.

가장 큰 원인은 보금자리주택, 도시형생활주택 등 공급 확대에 중점을 뒀다는 점이다. 이명박 정부는 보금자리주택과 도시형생활주택을 주택 수요가 가장 높은 서울에 집중적으로 공급하면서 시장 주택수요에 대응했다.

특히, 노무현 정부 시절 공급을 추진한 판교신도시, 동탄1신도시, 파주운정신도시 등이 이명박 정부 임기부터 입주를 시작하면서 시장에 대량 공급된 점도 원인이다.

또한, 2008년 글로벌 금융위기로 주택시장이 침체에 빠지자 주택공급과 시장 활성화를 위해 규제 완화 정책을 펼쳤다. 주택담보대출비율(LTV)을 60%에서 70%로 높이고 양도세도 일반세율을 적용해 낮췄다. 분양권 전매제한 완화와 취ㆍ등록세 50% 감면, 투기지역ㆍ투기과열지구 해제, 재건축 조합원지위 양도도 허용했다.

윤석열 정부에서도 서울 아파트 가격이 6.5% 하락했지만, 급격한 금리 인상 영향이 크고 더욱이 탄핵으로 임기를 마치지 못해 단순 비교는 어렵다.

하지만, 탄핵 전까지 문재인 정부 시절 추진한 과도한 부동산 규제 완화에 방점을 찍었다. 윤 정부는 지난해 중반까지 주택공급 확대와 세제 완화를 골자로 한 주택시장 정상화 방안을 꾸준히 발표했다.

윤 정부는 50만호 이상 주택공급 로드맵, 신규 정비구역 5년간 전국 22만호 지정, 신규택지 15만호 발굴, 다주택자 양도세 중과 완화, 학교용지부담금 인하를 추진했다.

또한, 공사비 급등, 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색과 같은 부동산 시장 침체 극복을 위해 세제 감면과 금융 지원 등 시장 회복에 초점을 뒀다. 이를 통해 윤석열 정부 시기 서울 아파트 매매가격 지수는 출범 초 100.5포인트에서 94.0%로 6.5% 하락했다.

다만, 윤 정부에서도 총 390개 과제 중 82건의 과제가 시행되지 못했고, 서울과 지방 부동산 양극화, 똘똘한 한 채 선호 등 부작용도 남겼다.

반면, 실질적인 주택 공급보다 부동산 규제 강화를 통해 시장을 잡겠다는 기조를 내세운 정부에서는 주택 가격이 두드러지게 올랐다는 공통점이 있다.

지난 2003년 출범한 노무현 정부는 집권 초기부터 부동산 시장 안정화를 목표로 설정했지만, 서울 아파트매매가격지수는 시장 안정화의 방법은 공급 대신 수요억제를 위한 규제 ‘선물세트’였다.

노무현 정부는 분양가상한제와 종합부동산세를 도입했다. 분양권 전매 제한을 부활시켰고, 양도세 중과, LTV를 강화했다. 노무현 정부는 재건축부담금까지 도입하는 등 임기 동안 총 29차례 부동산 대책을 발표했으나 서울 아파트 매매가격지수는 약 56.5% 폭등했다.

당시 1998년 외환위기 극복 후 경기 회복에 따라 주택수요가 증가했으나, 이 수요를 공급을 통해 잡지 않고, 규제억제 카드를 내세우면서 수급 불균형을 초래, 주택가격 상승 불길에 기름을 부은 셈이다.

문재인 정부에서도 집권기간 동안 서울 아파트 가격매매지수는 62.4% 폭등했다.

코로나19로 인한 경기 침체 대응으로 전 세계적으로 금리를 가파르게 인하하며 시중 유동성이 크게 확대된 점도 주요 원인으로 가운데, 주택 수요를 억누른 강력한 규제정책을 편 것이 부채질했다는 평가다.

문 정부는 종부세 강화와 다주택자 양도세ㆍ취득세 중과, 보유세 인상, 조정대상지역 확대, 주택거래 신고제, 임대차 계약갱신 청구권 등을 도입했다. 결과는 전세와 매매 가격 폭등이라는 결과를 낳았다.

문 정부는 임기 동안 총 27차례의 고강도 규제 강화를 추진했으나, 비규제 지역으로 가격이 전이되는 풍선효과가 발생해 아파트 가격은 지속 상승했다.

박근혜 정부에서 10% 상승하며 대체로 시장이 안정됐으나 역시 탄핵으로 임기를 마치지 못해 단순 비교는 어렵다.

박근혜 정부는 집권 초기 내수 경기 부양을 위해 ‘빚내서 집사라’는 정책 기조 아래 세제, 금융, 재건축 등 전 분야에 걸쳐 규제 완화를 추진했다.

박 정부는 민간택지 분양가상한제를 폐지하고 취득세율을 영구 인하했다. LTV 완화와 재건축초과이익 환수제 3년 유예, 재건축 연한 규제 완화(40년→30년), 뉴스테이를 도입했다.

다만, 박 정부는 주택시장이 과열되자 임기 말 분양보증 예비심사제 도입, 중도금 대출 보증건수 제한, 조정대상 지역 전매제한 강화 등 규제 강화로 전환했다.

주택업계의 한 관계자는 “국민은 20년 세월 동안 수백 번의 부동산 시장 대책을 경험하면서 규제가 가격 상승의 신호임을 학습했다”며 “차기 정부에서도 수요억제에 주력한다면, 시장 안정화는 요원할 것”이라고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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