신규 공급물량 대폭 축소 후폭풍

규제 학습효과로 가격 상승 자극

[대한경제=이종무ㆍ황은우 기자] 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 6ㆍ27 부동산 대책이 시행된 지 한 달여 지나면서 서울을 중심으로 집값 상승세 둔화가 완연한 모습이다.

전문가들은 이번 대책의 약발이 올해 말까지는 강하게 유지될 것으로 보고 있다. 다만 그간 학습 효과에 내년 신규 주택 공급물량까지 대폭 축소할 것으로 예상되는 만큼, 주택 지속 공급과 정비사업 인허가 절차 완화 등 전방위적인 정책이 없다면 ‘집값 폭등’을 근본적으로 해소하기는 어려울 것이란 지적이다.

그래픽=대한경제

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “6ㆍ27 대책으로 강남권과 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 등 한강 벨트 일대에 거래 심리 위축과 실거래가 하락 징후가 동시에 감지되고 있다”며 “단기적으로는 고가 주택 시장에 냉각 신호를 보내며 일부 과열지역 가격 상승세를 억제하는 효과를 나타내고 있다”고 평가했다.

다만 김 연구위원은 “이는 금융 규제 강화가 시장 참여자들의 행동을 일시적으로 제약한 결과로 볼 수 있다”면서 “과거 경험을 돌아봐도 이러한 고강도 규제는 항상 단기적 효과에 그쳤다”고 설명했다.

이어 “시장은 곧 자금 조달 방식 변화, 상품 대체, 규제 우회 등으로 적응해왔고, 이번 대책의 효과도 언제까지 지속되느냐의 문제라기보다 ‘어떻게 다시 구조를 바꾸며 작동하느냐’’에 가깝다”며 “시장 참여자들의 학습 속도와 정책 간 간극이 향후 효과 지속 여부를 좌우할 것”이라고 진단했다.

또 김 연구위원은 이번 대책으로 서울 내 구입 가능한 지역이 제한되면서 상대적으로 가격이 낮은 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구), 금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로구) 등으로 수요가 도달할 수는 있지만, 기존 노도강ㆍ금관구 보유자가 본인 주택을 팔고 상급지로 이동하려는 흐름이 규제로 사실상 차단되면서 오히려 매물 공급이 막혀 시장 전반에 유동성이 떨어지고 있다고 짚었다.

그는 “ 6억원 대출이 가능한 구간에 수요가 몰릴 것이라는 전제는 성립하하지만, 공급 측의 경직성과 거래 절벽 현상이 병존하는 현 시점에서는 과거와 같은 급격한 풍선효과가 전개되긴 어려울 것”이라고 했다.

이지현 주택산업연구원 부연구위원도 “이미 대부분 은행들이 금융당국 지침에 따라 올해 하반기 가계대출 증가 목표치를 상반기의 절반 수준으로 대폭 축소한 상태”라며 “사실상 연말까지는 대출 영업 자체가 매우 제한적일 것으로 보여 6ㆍ27 대책의 약발은 적어도 올해 말까지는 강하게 유지될 것”이라고 말했다.

그러면서 “과거 사례를 돌아보면 가계대출 규제로 거래가 멈추는 현상은 대부분 일시적이었다”며 “특히 내년에는 신규 입주 물량이 큰 폭으로 감소할 것으로 예상되고, 이는 중장기적으로 시장 반등의 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있다”고 지적했다.

이어 “강남 등 상급지 매수를 고려하던 수요층이 단순히 대출 규제에 막혔다고 해서 하향 이전하는 풍선효과는 이제는 기대하기 어렵다”며 “오히려 매수 포기나 관망으로 전환될 가능성이 높다”고 했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수 역시 6ㆍ27 대책 효과가 6개월 정도 이어질 것으로 내다보면서, 내년 △건축비 상승 △공급 부족 △추경(추가경정예산) 30조원에 따른 인플레이션(물가 상승) 우려 등 세 가지 요인이 가격 상승을 자극할 것이라고 분석했다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 이번 대책 효과의 지속 기간을 3개월로 더 짧게 예상했다. 심 소장은 “그래도 6억원까지는 빌려주는 게 이유”라며 “2019년 12.16 부동산 대책 당시 15억원 이상 아파트에는 전혀 빌려주지 않았다”고 설명했다. 이어 “아파트 매매가격 감소 폭, 매매수급지수 등 지금 여러 데이터를 봐도 그때보다 영향이 크진 않다”며 “예전과 상황 자체가 다르며, 공급 충격, 금리 인하, 유동성 문제 등 모든 변수가 ‘상승’을 가리키고 있다”고 덧붙였다.

또 그는 “과거와 양상이 다른 데는 ‘똘똘한 한 채’”라며 “노도강이나 금관구가 단기적으로 오를 수는 있겠지만, 장기적으로는 그렇게 오를 것으로 보지 않는다”고 말했다.

이들 전문가는 부동산 시장 안정을 위해 현실적인 공급대책이 필요하다고 입을 모아 지적했다. 김 연구위원은 “현재 시장의 불안정성은 단지 수요 과열에서 기인한다기보다 공급 불확실성과 정책 신뢰도 저하에서 촉발된 부분이 크다”면서 “집값 안정을 위해서는 중단 없는 공급이 핵심이며, 특히 정비사업의 인허가 절차 간소화, 사업성 개선, 공공택지의 계획 이행력 제고, 사전 청약과 수분양 물량의 시차 조절 등이 동시에 필요하다”고 설명했다.

그러면서 “청년ㆍ신혼 가구를 대상으로 정책적 분양 지원과 지역 맞춤형 주거 공급 전략이 병행돼야 한다”며 “이제는 수요 억제보다 실질적 공급 정책의 복원이 정책 신뢰 회복과 시장 안정의 출발점이 돼야 할 시점”이라고 짚었다.

이 부연구위원은 “현재 서울 아파트 공급의 80% 이상은 신속통합기획(신통기획) 등 정비사업으로 이뤄지고 있다”며 “단순한 행정 지원을 넘어 사업관리 전문화, 조합 의사결정 지원, 시공사 협상력 강화 등을 포함한 적극적인 대응과 ‘요청 시 지원’이 아닌 전방위적인 공공의 선제 개입이 필요한 시점”이라고 진단했다.

서 교수도 가장 시급한 추가 대책으로 재건축 초과이익 환수제(재초환)나 분양가 상한제의 전향적인 재검토를 꼽았고, 심 소장도 정비사업들이 원활하게 진행되도록 재초환과 이주비대출 등을 신중하게 다시 들여다봐야 한다고 지적했다. 또 심 소장은 중장기적으로 3기 신도시 용적률 완화, 상업지의 주거지로 변경 등의 정책ㆍ행정적 지원도 필요하다고 했다.

이종무ㆍ황은우 기자 jmlee@ㆍtuser@

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