오세훈표 신통기획 ‘선도 모델’

올 3월 사업시행인가 완료 속도

시공사 GSㆍ현엔ㆍDL 등 컨소

총 4185가구…2030년 완공 목표

서울 관악구 신림1구역 재개발 사업지 전경. /사진:이종무 기자

[대한경제=이종무 기자] 서울 신림1구역은 ‘서남권 재개발 최대어’로 불린다. 신림재정비촉진지구(신림뉴타운) 전체 면적의 72%를 차지하며 규모가 가장 크기 때문이다. 그만큼 조합원마다 이해관계가 달라 정비계획 수립 과정에서 시간적으로 지연될 수밖에 없다. 그럼에도 신림1구역은 올해 3월 사업시행인가를 받으며 사업에 속도를 내고 있어 업계의 관심이 집중된다.

△ 공공성ㆍ사업성 ‘두 마리 토끼’
10일 도시정비업계에 따르면 신림1구역은 관악구 신림동 808번지 일대 구역면적 22만3168.7㎡에 지하 5층~지상 29층 4185가구(임대 631가구) 규모 아파트 39개동과 부대복리시설 등을 짓는 대규모 프로젝트다. 시공사는 GS건설ㆍ현대엔지니어링ㆍDL이앤씨 컨소시엄이다.

신림1구역은 1960년대 이후 급격한 산업화 과정에서 서울 중심부에서 떠나온 철거민들이 이주해온 대표적인 동네다. 이주민이 지속 증가하면서 판자촌을 위시한 무허가 주택도 급격히 늘어났다. 시에 의하면 신림1구역 무허가 건축물은 약 40%에 달한다. 낙후 주거지로 그만큼 도시 경관도 훼손돼왔다.

그러다보니 2006년 신림뉴타운 지정 이후에도 무허가 건축물 등 문제로 사업 추진이 게걸음 행보를 보였다. 2017년 재정비촉진계획 변경 신청 이후에는 지역 내 갈등 등으로 진행이 더뎠다. 조합원 수가 2157명이나 되다보니 각 의제마다 찬반 의견도 엇갈렸다.

이런 가운데 2022년 7월 촉진계획을 입안한 지 약 7개월 만에 심의가 통과됐다. 2020년 5월 서울시 신속통합기획(신통기획) 시범 사업으로 선정된 뒤 2년 2개월 만의 성과다. 이어 계획 통과 2년 8개월 만인 지난 3월 사업시행인가를 받았다.

신통기획은 재개발ㆍ재건축을 활성화해 부동산 시장을 안정시키겠다는 오세훈 서울시장의 대표적인 주택 공급 정책이다. 정비계획 수립 단계에서 시가 ‘공공성과 사업성의 균형’을 취지로 가이드라인을 제시하고, 다양한 주체가 통합된 계획을 수립해 행정 절차를 단축시켜 신속한 사업 추진이 이뤄지도록 지원하는 제도다.

특히 신림1구역은 2021년 9월 오 시장이 직접 현장을 방문해 신통기획의 시작을 선언한 곳으로 ‘신통기획 1호 사업지’이다. 시와 신림1구역도 공공성과 사업성의 균형에 초점을 두고 주민들과 원만하게 협의하는 데 주력했다.

실제로 신통기획을 통해 공공주택의 차별을 없앤 ‘소셜 믹스’로 원주민 삶의 터전을 보호하고, 도로와 공원 등 기부채납을 최소화하고 공공 임대상가 74개를 계획하는 방법으로 삼성동시장 등 기존 주변 시장 상인 재정착을 지원하는 등 공공성을 확보했다. 대신 용적률 상향(230%→260%)을 받아내 가구 수를 대폭 늘린 대단지 계획(2886가구→4185가구)으로 사업성을 증대시켰다.

서울 관악구 신림1구역 재개발 사업 조감도. /사진:서울시 제공

△ 내년 말 관리처분계획 인가 계획
여기에 시와 신림1구역은 신통기획으로 교통, 건축 등 초기 단계부터 협업해 과감하게 계획을 수립했다. 통상 향후 인허가 과정에서 수정이 필요한 상황을 감안해 계획을 소극적으로 수립하는데, 단지 내 도시계획도로를 배제하는 방식으로 1~2개 획지의 메가블럭 계획으로 이런 문제를 해소했다. 또 단지 내 보행ㆍ차량 동선과 주동 배치ㆍ유형 기본 방향 등을 설정하는 등 건축심의에 대비해 세부적인 계획을 수립할 수 있었다는 설명이다.

최고와 최저 지점 높이 차이가 20m에 이르며 지역적 한계로 꼽힌 구릉지 형태는, 오히려 이를 살려 자연 친화적 주거 단지로 설계하며 경쟁력을 높였다. 기존 하천 복원과 수변공원 조성에 설계의 주안점을 두고 관악산에서 도림천(수변공원)을 잇는 4개 녹지축을 조성하고 지상 차량 동선을 최소화했다.

보행자 중심의 환경을 제공하는 한편, 신림선 서울대벤처타운역과 인접한 랜드마크동은 주상복합 형태로, 저층부는 수변공원을 따라 상가가 이어지는 연도형 구조를 적용했다. 이밖에도 건물 유형은 경관형, 테라스형, 판상형 등 다양하게 도입했다.

신림1구역 조합은 이르면 내년 말 관리처분계획 인가를 받아 오는 2027년부터 본격적인 이주에 나설 계획이다. 2027년 말이나 2028년 착공해 2030년 완공한다는 목표다.

유병철 신림1구역 재개발 조합장은 “우리 구역은 신통기획 전문성을 바탕으로 사업기간 단축뿐 아니라 공익성과 사업성 두 마리 토끼를 다 잡은 신통기획의 선도 모델로 꼽힌다”면서 “조합은 사업시행자 한국토지신탁과 조속한 관리처분계획 인가, 이주 등을 진행해 누구나 살고 싶어 하는 관악구 명품 단지를 만들 것”이라고 강조했다.

이종무 기자 jmlee@

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