최근 체결되는 분양계약은 목적물의 용도를 불문하고 신탁회사가 계약당사자인 경우가 대부분이다. 신탁회사가 당사자인 분양계약에는 공급주체인 신탁회사가 부담하는 계약상 책임을 신탁재산의 한도로 제한하는 ‘책임한정특약’과 일정한 사유가 발생하는 경우 당사자 지위가 위탁자 또는 수익자에게 당연히 이전된다는 ‘면책적 계약인수약정’이 반영되는 것이 일반적이다.

책임한정특약과 면책적 계약인수약정은 분양계약해제 및 취소, 하자보수에 갈음하는 손해배상 등 분양계약의 이행과 관련된 각종 분쟁에서 신탁회사가 부담하는 계약상 책임의 범위를 결정짓는 중요한 조건에 해당한다.

수분양자들은 책임한정특약이나 면책적 계약인수에 관한 계약조건들은 신탁회사에 일방적으로 유리하고 수분양자에게 현저하게 불리한 규정임을 강조하면서 그 효력이 제한되어야 한다는 취지로 주장하기도 한다. 실제로 일부 하급심 판결은 책임한정특약은 유한책임신탁 제도를 도입한 신탁법 규정을 회피하는 것이고 약관규제법에 위반되는 것으로서 효력이 없다고 판시하기도 하였다.

신탁이란 타인을 위한 재산관리제도로서 수탁자가 위탁자로부터 일정한 권리를 수탁받아 수탁자의 고유재산과 구분되는 별도의 독립된 재산으로서 관리 및 처분하도록 하는 법률관계를 의미한다. 신탁사무의 처리과정에서 발생하는 경제적 손익은 모두 신탁재산으로 귀속되는 것이 원칙이다. 그리고 신탁의 설정으로 수반되는 부동산에 관한 소유권 기타 권리는 신탁의 목적을 달성하기 위해 수탁자에게 한시적으로 이전되는 것이다.

신탁종료 시의 위와 같은 권리변동은 타인을 위한 재산관리제도에 해당하는 신탁의 본질상 당연히 예정되어 있는 것이다. 그리고 위와 같은 권리변동은 책임재산의 소유 명의만이 변경될 뿐 실질적인 책임재산의 범위 등은 신탁종료 전후에 실질적으로 변동되지 아니한다는 점에서 이해관계자들에게 특별히 더 불리하다고 평가하기도 어렵다.

최근 대법원 2025. 7. 3. 선고 2024다204986 판결은 책임한정특약은 계약자유의 원칙에 비추어 유효하고, 개정 신탁법이 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로는 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다고 판시하였다. 또한 위 대법원 판결은 신탁계약의 해지 또는 종료를 불확정기한으로 한 면책적 계약인수약정은 분양계약상 권리관계를 변동시키는 조항이라고 판시하기도 하였다.

소송절차를 통한 권리의 실현은 해당 사건의 승소가능성 외에 실질적인 집행가능성과 시간적ㆍ경제적 부담 등을 종합적으로 고려하여야 한다. 그리고 위와 같은 신탁의 고유한 법리는 소송을 통한 권리회복 내지 실현 과정에 불의타로 작용할 수 있는 만큼 보다 정확하게 검토할 필요가 있다.

강철준 변호사(법무법인 화우)

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