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주택가격은 통상 △유동성 △공급ㆍ수요 △정부정책 등에 의해 결정되는데, 대부분 지표가 상승 여건을 갖춘 상황을 짚었다. 이 때문에 규제지역 확대, 대출규제 강화 등 수요억제 정책은 효력이 길지 않으며 시장에 심리적 안정을 줄 수 있는 과감한 추가 공급대책이 중요하다는 견해였다.
칼럼 이후 공교롭게 주택시장은 폭등세를 보였는데, 이 같은 매수세를 ‘포모(FOMO) 바잉’이라고 진단하고 싶다. 9ㆍ7대책이 충분한 공급 시그널을 주지 못했고, 도리어 규제지역 확대, 대출규제 강화 등 규제 임박 시그널을 줌으로써 서둘러 매수하지 않으면 영원히 못 살 수 있다는 공포ㆍ조바심만 자극했다.
다급한 정부는 초강력 수요 억제 대책인 10ㆍ15 대책을 발표했다. 당분간 거래가 끊기고 상승세가 둔화하겠지만, 일정 기간 이후엔 거래가 줄면서도 신고가가 나오는 시장 왜곡이 발생할 것이다.
수요 억제는 미봉책일 뿐, 유동성 증가와 공급 부족이라는 원인 파악과 그에 걸맞은 해법이 담긴 대책이 필요하다.
먼저, 가장 큰 원인인 유동성 증가는 글로벌 시장과 연계되어 있어 정책 당국 힘만으로 막기 어렵다. 그렇다고 과도한 유동성 유입을 방치할 순 없지만 ‘사다리 걷어차기’식 전방위 대출 규제는 반발만 불러올 뿐이다. 집값을 견인하는 특정 지역의 유동성 공급을 차단하는 ‘핀셋 대출 규제’ 수준에서 이뤄져야 한다.
막대한 유동성 시장에선 공급 부족 공포에 노출된 시장에 심리적 안정감을 주는 것이 가장 중요하다. 9ㆍ7대책의 실패가 여기에 있다.
특히, 공급 계획이 수요자가 원하는 곳에 ‘공급 폭탄’이라고 느낄 정도로 양과 질면에서 구체적이어야 한다. 이를 위해서 추가 그린벨트 해제 택지를 조속히 발표하고 이들 지역 용적률을 상향해 공급 수를 획기적으로 늘려야 한다.
과감한 도시정비사업 규제 완화도 필요하다. 민주당이 재건축초과이익환수제 완화와 폐지에 대해 긍정적으로 돌아선 점은 환영할 만하다.
장기적으로 용적률 상향을 적극적으로 추진해 꾸준한 도심 주택공급의 제도적 기반을 닦아야 한다. 현재 서울시가 3년간 한시적으로 소규모 건축물 용적률 상향을 시행하고 있는데, 이를 제도화하고 준주거지역과 상업지역 용적률을 대폭 상향할 필요가 있다.
단기적 처방으로는 ‘똘똘한 한 채’를 부추기는 정책을 폐기해야 한다. 다주택자 규제는 1주택자 세제 혜택과 맞물려 ‘제일 좋은 지역의 제일 좋은 주택’ 구매로 이어졌고, 결국 서울 강남과 한강 벨트를 자산시장의 블랙홀로 만들어 전국 유동성을 빨아들이고 있다. 다주택자 규제를 완화해 특정 시장 수요를 이외 지역으로 분산시켜야 한다. 지금 상황에서 다주택자 참여는 임대 매물 증가로 가격 안정에도 도움이 된다.
규제만으론 막대한 유동성과 공급 부족에 따른 시장 상승을 막을 수 없다. 과거 주택시장 안정기에 답이 있다. 정치공학적 접근보다 실용적으로 주택시장 안정기에 시행했던 제도를 돌이켜보는 정책 전환이 필요하다.
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