대한주택임대인협회가 내년 6월 시행을 목표로 임대인ㆍ임차인 스크리닝 서비스를 준비하고 있다고 한다. 이른바 ‘세입자 면접제’를 도입하겠다는 것이다. 악성 세입자로 인한 임대료 체납과 주택 훼손, 보증금 분쟁 등 임대차 시장의 고질적 문제를 줄이겠다는 취지는 이해할 만하다. 임대차인이 필요한 정보를 서로 공유해 신뢰 기반을 회복하자는 방향성도 타당하다. 그러나 제도가 정교하지 못하면 취지는 간데없고 오히려 부작용만 키울 수 있다. 무엇보다 직업, 생활 패턴, 반려동물 여부 등 사생활 정보가 세입자를 걸러내기 위한 편견의 도구로 악용될 소지가 크다.

정보의 객관성과 공정성 또한 간과할 수 없다. ‘이전 집주인 평가’는 감정적 요소가 개입될 가능성이 큰 만큼 사실관계를 검증할 장치가 없다면 새로운 분쟁의 씨앗이 될 수 있다. 정보가 과도하게 수집되거나 잘못 입력될 경우 사생활 침해와 데이터 유출 위험까지 뒤따른다. 세입자를 일방적으로 ‘심사 대상’으로만 바라보는 구조가 고착되면 시장의 불균형도 심화된다. 양질의 주택이 고신용자에게만 집중되고, 저신용자는 선택권이 대폭 제한된다. 이는 제도가 지향하는 ‘안전한 임대차 시장’이라는 목표와 정반대의 결과로 이어질 것이다.

따라서 치밀한 제도적 안전장치가 선행돼야 한다. 우선 수집 가능한 정보 범위를 명확히 제한해 민감정보는 원칙적으로 금지해야 한다. 둘째, 이전 집주인 평가는 표준화된 절차와 검증 기준을 마련하고 세입자의 이의 제기 권리를 보장해야 한다. 셋째, 차별적 선별을 막기 위한 가이드라인을 정립하고 위반 시 제재가 뒤따라야 한다. 넷째, 정보는 일방향이 아닌 쌍방향 구조여야 한다. 세입자 역시 집주인의 보증금 반환 이력, 체납 여부, 권리관계 등을 확인할 수 있는 대등한 시스템이 갖춰져야 한다. 제도 시행을 서두르기보다 우리 임대차 시장에 맞는 촘촘한 설계가 더 중요하다.

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