주담대금리 내년 3.65% 수준 하향 예상
광의통화도 올해 10월 기준 4466조원
민간 주택건설사업 어려워 착공 부진도

[대한경제=황은우 기자] 주택산업연구원(주산연)은 23일 내년 서울 주택 매매가가 4.2% 오를 것으로 전망하며, 이는 주택시장에 영향을 미치는 주요 경제변수가 일제히 상승 흐름을 나타내기 때문이라고 설명했다.

지난해 말 주산연은 2025년 서울 집값 상승률 1.7%(수도권 0.8% 상승, 전국 0.5% 하락, 비수도권 1.4% 하락)를 예측한 바 있는데, 최근의 시장 여건은 상승세를 뒷받침하는 요인이 더 커졌다고 진단한 것이다.

구체적으로 주산연은 △주택담보대출 금리 △유동성(M2ㆍ광의통화) △주택공급 △주택수요 △경제성장률 등 5가지 지표가 상승요인이 될 것으로 평가했다. 이달 초 주산연은 이러한 요인들을 수도권 집값을 좌우하는 주요 경제변수로 제시한 바 있다. 나열된 순서는 영향력의 크기를 뜻한다.

먼저 주산연은 주택담보대출 금리가 미국 기준금리 인하의 영향으로 올해 3.98%에서 내년 3.65% 수준으로 낮아지며 집값 상승에 한몫할 것으로 내다봤다. 대출 이자 부담이 줄면 수요자들의 매수 여력이 커져 집값 상승압력으로 작용하는 측면을 짚은 것이다.

주산연은 또 올해 10월 기준 4466조원에 달한 유동성(M2ㆍ광의통화)도 증가율이 장기평균을 상회해 자산가격 상승압력이 높아진 상황이라고 봤다.

주택공급 부족이 누적된 가운데 수요 증가가 예상되는 점도 집값 상승요인으로 지목됐다.

주산연은 정부가 주택공급 지표로 제시한 착공이 내년 한 해 32만가구 이뤄질 것으로 봤는데, 이는 올해 연간 예상치(27만8000가구)보단 늘어났으나 2017년부터 5년간의 연간 평균치(52만7000가구)에 비하면 확연히 낮은 수치다. 수도권으로만 한정해서 보면 내년 착공은 21만가구, 인허가의 경우 22만가구, 분양은 12만5000가구, 준공은 12만가구가 예상됐다.

이 같은 공급 가뭄은 최근 미분양 주택 및 미착공 용지 누적과 프로젝트파이낸싱(PF) 규제강화 흐름, 나아가 높은 수준의 조달 금리가 겹치며 민간 주택건설사업이 어려워진 결과라는 게 주산연의 분석이다. 주산연은 한국토지주택공사(LH) 등에서 공공부문 공급물량을 늘리고 있으나 연평균 45~50만가구 수준 수요에는 못 미친다고 봤다.

2026년 전체 가구수도 금년보다 2000가구 불어난 23만2000가구에 이르러 집값과 직결된 주택 수요가 늘어나는 것도 점쳐졌다. 올해 0.9%로 예상된 경제성장률은 내년 1.8~2.1% 수준으로 개선이 예측돼 역시 자산시장의 상승요인으로 예측됐다.

정부의 PF 관리대책, 6ㆍ27 대책 및 10ㆍ15 대책과 같은 각종 규제는 하락요인으로 작용하겠으나 상승장을 되돌리기는 역부족이라고도 주산연은 짚었다.

주산연 측은 “내년에도 정부의 강력한 투기억제대책과 공급확대정책 추진으로 수도권 주택시장이 다소 진정될 가능성도 없지 않지만, 주택시장에 영향을 미치는 주요 경제변수와 공급부족 누적 등으로 인해 수도권 주택시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다”고 밝혔다.

황은우 기자 tuser@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉