자산가들 보유세 인상 가능성 의식
시세 부담 덜한 작은집으로 옮기고

금융자산 비중 키워 노후자금 운용

머니무브 본격화 될 지 ‘높은관심’
주거수준 높이려 갈아타기도 왕왕

그래픽=대한경제.

[대한경제=황은우 기자] 이달 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 등 서울 고가주택 밀집 지역에서 1주택자 매물이 급증하는 현상은 장기보유특별공제(장특공제) 축소를 우려한 비거주자뿐만 아니라 실거주자들의 매도 움직임도 더해진 것이라는 분석이 나온다.

최근 고가 1주택에 대한 보유세 강화 가능성도 거론되는 등 세제 개편에 불확실성이 나타나자 고령층 실거주 1주택자들이 선제적 매도에 나섰을 것이라는 관측이다. 실제 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 상황에서 세입자를 낀 집은 매도 후 4개월 내 퇴거를 전제로 매매거래가 허가돼 왔기 때문에, 강남 3구 아파트 매물이 지난달 23일보다 10~20% 가량이 늘어난 데에는 실거주자들의 물량도 상당 부분 포함됐을 가능성이 크다.

강남 아파트 전경. / 대한경제 DB.

◇ 고가주택 ‘머니 무브’ 나타날까

10일 부동산 전문가들 사이에서는 고가주택 1채에 실거주하는 고령층 자산가들이 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 수정하는 가운데 자산 재편 움직임, 즉 ‘머니무브’를 단행할 가능성이 거론되고 있다.

당초 이들은 고가 1주택을 장기간 보유함으로써 양도세와 보유세를 절세해 수익을 극대화하겠다는 전략을 세웠으나, 보유세 부담을 우려해 새로운 투자처를 찾을 것이라는 전망이 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “고령층 1주택자들이 생활 터전 안에서 시세 부담이 덜한 더 작은 집으로 옮기는 ‘다운사이징’을 한 뒤, 포트폴리오에서 펀드 등 금융자산 비중을 키워서 노후자금을 운용할 수 있다”고 말했다.

매도를 미루는 선택지도 있지만, 보유세 부담이 늘어나면 고정수입이 적은 자산가일수록 압박을 받아 결국 현금화가 쉬운 금융자산을 택하게 될 것이라는 의미다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “고령층 1주택자들이 집을 판 뒤 환금성이 뛰어난 배당 ETF(상장지수펀드) 등을 고를 수 있다”고 했다.

실거주 1주택자들이 현금을 더 많이 보유하기 위해 아예 생활 권역을 옮기는 선택도 할 수 있다는 전망도 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “보유세 부담이 우려되면 강남권의 고령층 1주택자가 매도 후 아예 생활 권역을 옮기는 선택도 가능하다고 보인다”고 봤다.

다만 강남 3구에서 매물이 늘어난 배경에는 실거주 1주택자의 ‘머니 무브’뿐 아니라 주거 수준을 높이려는 갈아타기 수요도 자리하고 있다는 분석도 제기된다. 송파구에서 영업하는 한 공인중개사는 “이른바 상급지 안에서의 매도 물량은 실거주 1주택 갈아타기 수요를 반영할 수 있다고도 본다”며 “예를 들어 송파구 가락동 거주민이 시세차익에 현금 5억~10억원을 더 붙여서 강남구 대치동이나 도곡동으로 넘어가려고 하는 경우가 왕왕 있다”고 말했다.

그래픽=대한경제.

◇ 고가주택 집값 고점 ‘제약’ 전망

강남구 등 핵심지에서 매도가 쏟아지는 가운데 서울 아파트값 상승폭 둔화 현상도 나타나고 있다. 한국부동산원 집계 기준 지난주(2월2일) 아파트 값이 0.27% 오르며, 그전까지 3주 연속으로 오름폭이 확대되던 흐름에 제동이 걸린 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 서울에서는 집값을 선도하는 지역들의 가격이 다른 자치구 대비 굉장히 높았는데도 신고가가 계속 쓰였다”며 “그 원인 중 하나가 저조한 매물 수였는데, 이게 늘어난 만큼 매수자 가격 교섭력이 올라갈 수 있다고는 본다”고 했다.

직방에 따르면 지난달 서울 내 아파트 평당 평균 매매가가 가장 높은 강남구는 시세가 약 9822만원, 반대로 제일 낮은 도봉구는 약 2116만원으로 약 5배 차이를 보였는데 이 같은 ‘초양극화’의 확대가 잠잠해질 수 있다는 것이다.

다만 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “가격 상방은 제약될 수 있겠지만, 강남권과 다른 자치구 간 매매가 차이가 이미 너무 벌어진 상황이라 큰 의미가 있나 싶다”고 평가했다. 그는 이어 “최근 서울 집값 상승을 주도하는 지역은 강남권이라기보다는 주택담보대출을 최대 6억원까지 받아서 매수할 수 있는, 10억 전후에 입성이 가능한 이른바 중급지였다. 이런 곳들이 관건”이라고 덧붙였다.

황은우 기자 tuser@

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