전세보증 한도, 공시가 126% 수준
턱없이 낮아 역전세ㆍ월세화 조장
오피스텔 등 물건 특성도 고려돼야
임대보증 담보비율 하향도 재고를

강희창 한국임대인연합 대표가 24일 서울 강남구 사무실에서 <대한경제>와 만나 인터뷰하고 있다. / 사진: 황은우 기자.

[대한경제=황은우 기자] “지금의 HUG(주택도시보증공사) 보증체계는 비아파트 임대차시장의 현실과 동떨어졌다. 제도를 합리화하면 시장 안정의 출발점이 될 것이다.”

강희창 한국임대인연합 대표는 지난 24일 〈대한경제〉와 만나 “손질이 시급한 대표적인 제도로는 공시가격 연동제를 적용받는 전세보증금반환보증(전세보증)이 있다”며 이같이 말했다.

한국임대인연합은 매입을 통해 비아파트 물건을 공급하는 개인 임대인 중심의 단체다. 최근 HUG가 법인 건설임대사업자 비중이 큰 대한주택건설협회와 보증제도 합리화를 위한 실무 협의를 계속하자, 이들 역시 목소리를 높이는 분위기다.

그는 “현행 연립 다세대 및 다가구주택에 대해 HUG가 발급하는 전세보증의 한도는 공시가격의 126% 수준이다”며 “이 같은 비아파트 주택은 시세의 공시가 반영이 제한되는 경향이 있고 특히 다가구주택은 공시가 현실화율도 낮다. 그만큼 보증 발급도 막힌다는 뜻이라 HUG가 적용 비율을 상향할 필요가 있다”고 말했다.

HUG는 지난 2023년부터 연립 다세대ㆍ다가구의 주택가격을 산정할 때 ‘공시가격의 140%’를 우선 적용하고 있다. 또 보증 가입이 가능한 전세가율, 즉 주택가격 대비 전세가격 비율은 90%로 한정하는 중이다. 이를 합치면 전세보증금이 ‘공시가격의 126%’(140×90%) 이내인 경우에만 HUG 전세보증이 나오는 구조다.

연립 다세대ㆍ다가구주택은 아파트에 비해 공시가가 보수적으로 책정된다는 지적이 끊이지 않았다. 물건별 특성이 강한데 공시가가 대량 평가 방식으로 매겨지다 보니 시세를 충분히 반영하지 못한다는 취지다.

강 대표는 “비아파트 임대인은 전셋값을 대폭 낮춰야 하는 역전세 현상에 직면했다”며 “역전세가 매매가격에 하방 압력을 주고, 이에 연동되는 공시가가 낮게 잡히며 다시 보증한도가 축소되는 악순환 구조다. 낮아진 전세보증 한도를 맞추기 위해 임대인이 전세를 반전세나 월세로 돌리는 ‘전세의 월세화’ 현상 또한 두드러졌다”고 주장했다.

실제로 HUG가 이달 공개한 ‘전세보증금 반환보증 제도 변화가 주택 임대차 시장 구조에 미친 영향’ 연구보고서에 따르면, 2023년 전세보증 가입요건이 강화된 후 비아파트 월세 비율이 10%포인트(p) 넘게 늘어났다. 2020년 7월~2023년 이전과 2023년~지난해 6월을 견줘보면, 연립ㆍ다세대는 17.8%p(35.2%→53.0%), 단독ㆍ다가구는 13.0%p(63.2%→76.2%) 늘어났다. 아파트는 같은 기간 1.5%p(40.6%→42.1%) 늘어나는 데 그쳤다.

여기에 비아파트 준공 물량 감소까지 겹치며, 월세 수준을 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다. 국토교통부에 따르면 연립 다세대ㆍ다가구주택은 지난해 서울에서 4858가구가 준공됐는데 이는 전년(6123가구) 대비 20.7% 줄어든 수치다.

강 대표는 오피스텔 보증체계에 대해서도 개선 필요성을 제기했다. 오피스텔은 아파트와 마찬가지로, 공시가가 아니라 KB부동산 시세 혹은 한국부동산원 부동산테크 시세가 가격산정에 우선 적용된다. 강 대표는 이에 대해 “주거자산의 유형별 특성이 고려되지 못한 조치”라고 했다.

구체적으로 강 대표는 “2020년대 들어 이른바 똘똘한 한 채 전략이 주택시장에 자리 잡으면서 오피스텔은 매매용보다는 수익형ㆍ임대용 자산으로 인식되고 있다. 아파트보다 매매가, 시세차익 기대가 낮게 형성될 수 있다는 뜻”이라면서 “매매가 기반인 KB와 부동산원 시세 대신 다른 산정기준이 마련돼야 한다”고 말했다.

강 대표는 등록 민간임대주택에 적용되는 임대보증금보증(임대보증) 제도에 대해서는 향후 문제 소지를 짚었다. 이 보증은 사업자가 주체가 돼 의무적으로 가입해야 한다. 이는 임차인이 선택으로 받는 전세보증과 구분되는 지점이다.

그는 “기존 등록임대주택은 올해 7월부터 임대보증 가입 시 인정되는 주택가격 담보인정비율이 100%에서 90%로 낮아질 예정인데 이는 재고돼야 하는 조치”라며 “사업자들이 보증 가입을 위해 추가 담보를 제공해야 하는데, 오히려 유동성 부담에 따른 보증사고가 늘어날 것이다”고 했다.

황은우 기자 tuser@

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