“강남 3구는 분상제 적용…‘로또 청약’양산”

최근 서울 분양시장에서 핵심 입지와 신흥 주거지 간 분양가 역전현상이 일고 있다.

1일 업계에 따르면 최근 분양에 돌입한 서울 서초동 ‘아크로 더 서초’의 59㎥형 분양가는 18억원 선이었다. 주변 시세보다 낮아 소위 ‘로또 분양’이라는 수식어가 붙으면서 특별공급분(26가구)에 1만9533명이 신청해 청약경쟁률이 751대 1을 기록했다. 특별공급은 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모부양, 기관추천 등이 포함된 수치다.

특히 전용면적 59㎡A 생애최초 유형은 4가구 모집에 7589명이 접수하며 1897.3대 1의 경쟁률을 기록했다.

이 단지는 DL이앤씨가 서초신동아아파트를 재건축해 공급하는 사업으로, 지하 4층~지상 39층, 16개 동, 총 1161가구 규모다. 분양가는 3.3㎡당 7800만원 선이다.

업계 관계자는 “이 단지는 분양가 상한제가 적용되면서 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정됐다”며 “전용면적 59㎡ 타입이 최고가 기준으로 17억9340만~18억6490만원으로 인근 시세 대비 10억원 이상 저렴한 수준”이라고 밝혔다.

이달 10일 특별공급에 나서는 ‘오르티에 반포’의 59㎥형의 분양가가 20억550만∼20억4610만원으로 결정됐다.

이에 비해 비강남권의 신흥 주거지로 평가받는 노량진 등의 분양가는 이보다 높게 결정될 전망이다.

소위 분양가 역전현상이 실제 나타날 전망이다.

실제 이달 분양을 앞둔 서울 동작구 노량진6구역 재개발 사업인 ‘라클라체자이드파인’은 전용 59㎡ 기준으로 20억~21억원에 달할 것으로 예상되고 있다.

특히 9000가구 규모의 노량진 뉴타운(9000가구 규모)의 첫 분양단지로 추후 이 지역의 분양가 수준을 가늠하는 잣대가 될 전망이다.

또한, 서울 동작구 흑석11구역 재개발 사업인 ‘흑석 써밋더힐’ 역시 전용 59㎡의 분양가는 20억~21억원 후반대로 예상된다.

업계 관계자는 “강남 3구와 용산구는 분상제가 적용되면서 분양가를 제한받지만, 이외의 지역은 분상제가 적용되지 않아 공사비 상승 등의 요인을 분양가에 반영하기가 상대적으로 수월해지면서 핵심지역과 신흥주거지간 분양가 역전현상이 벌어지고 있다”고 진단했다.

분양가산정 전문업체 관계자는 “서울지역은 강남3구와 용산구에만 분상제가 적용되면서 이외 지역과 차이가 발행하고 있다”며 “공사비가 계속 올라가면서 일반분양을 통한 수익성 확보 문제와 분상제에 따른 분양가 제한이 충돌하는 양상”이라고 설명했다.

그는 이어 “통상 인근시세의 70% 선을 기준으로 분양가를 산정하지만, 주변 시세가 오를 경우 분양가 상방이 열려 있다“면서 “반면 규제가 심해져 기존 고가 아파트의 시세가 떨어지면 반대의 경우도 발생해 업계 입장에서는 더 힘든 상황이 조성될 수 있다”고 밝혔다.

업계 관계자는 “분상제 적용지역과 이외 지역의 분양가 역전현상이 이어지면 정부가 분상제 제도개선에 나서기보다는 서울지역의 분상제 적용지역을 확대하는 쪽으로 방향을 잡을 수도 있다”고 지적했다.

분양대행사 관계자는 “입지적 가치가 더 우수한 곳의 진입 비용이 상대적으로 더 낮아지는 기형적인 현상은 거시경제의 압력(인플레이션)과 인위적인 시장규제가 정면으로 충돌하면서 빚어낸 구조적 모순의 결과물”이라며 “주거 안정을 위한 정책이 오히려 시장의 투기적 초과 수요를 비정상적으로 자극하고, 청약 시장이 운에 맡기는 형태로 변질되고 있다”고 지적했다.

그는 “팬데믹 이후 글로벌 공급망이 재편된 이후 핵심 자재비가 급등한 데다 인건비 상승과 금융조달비용 급증 등으로 분양가가 더는 내려갈 수 없는 상황”이라며 “노량진의 경우 대규모 정비사업 추진, 여의도ㆍ강남 접근성 등 입지적 잠재력이 높은 데다 공급 희소성까지 겹쳐 있어 상대적으로 높은 분양가를 형성하고 있다”고 설명했다.

업계 관계자는 “분양가 상한제의 도입 취지가 분양가 상승을 억제하여 주변 시세를 안정시키고 전반적인 주거 안정을 도모하는 것이지만, 현재는 이 같은 정책 목표 달성이 실패로 귀결되고 있다”며 “물가 상승 속도는 물론 공사비 상승분을 반영하지 못하는 통제된 분양가가 결국 실제 시장가치 사이에 큰 괴리를 불러오고 있다”고 밝혔다.
박노일 기자 royal@

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