Q: 임대인 A사는 임차인 B사와 임대차 계약을 체결하며, 중도 해지 시 남은 기간 임대료 상당의 ‘손해배상예정액’과 별도로 24개월분 임대료 상당의 ‘위약벌’을 지급받기로 특약을 맺었습니다. 이후 B사에 대해 회생절차가 개시되어 계약이 해지되었는데, A사가 보증금에서 위약벌까지 모두 공제하겠다고 주장합니다. 회생절차에서도 위약벌을 보증금에서 바로 공제할 수 있나요?

A: 결론부터 말하자면, 회생절차가 개시된 경우 임대차보증금에서 ‘손해배상예정액’은 공제할 수 있으나, ‘위약벌’은 공제할 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결).

임차인이 회생절차에 진입하면 ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’에 따라 모든 채권자가 공평하게 변제받아야 한다는 ‘채권자 평등의 원칙’이 적용됩니다. 이에 따라 임대인이 보증금에서 우선 공제할 수 있는 채권의 범위도 제한되는데, 대법원은 이를 임대차 관계에서 발생하는 차임이나 목적물 멸실 손해 등 ‘임대차 관계와 실질적인 견련성이 있는 채무’로 한정하고 있습니다.

이 기준에 따라 대법원은 ‘손해배상예정액’과 ‘위약벌’을 엄격히 구분하였습니다.

우선 ‘손해배상예정액’은 채무불이행으로 인한 실손해를 전보하는 성격이므로, 임대차 관계와 견련성이 인정되어 보증금에서 공제가 가능합니다.

반면 ‘위약벌’은 손해배상과는 무관하게 의무 위반에 대한 ‘제재’로서 부과되는 성격이 강합니다. 대법원은 이러한 위약벌 채권은 임대차 목적물의 사용ㆍ수익이나 그 반환과 실질적인 견련성이 부족하다고 판단했습니다. 따라서 위약벌까지 보증금에서 공제하여 임대인에게 독점적 만족을 주는 것은 허용될 수 없다는 것입니다.

결국 임대인은 위약벌 채권을 회생채권으로 신고하여, 회생계획에 따라 다른 채권자들과 동일한 비율로 변제받아야 합니다. 이번 판결은 회생절차에서 임대인의 공제권 범위를 ‘실질적 견련성’이라는 잣대로 평가하여, 임대인의 이익과 다수 회생채권자의 형평성을 조절했다는 데 그 의의가 있습니다.

최철민 변호사(법무법인 태평양)

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