2026년 3월 기준 자치구별 15억 이하 아파트 거래 비중.

[대한경제=임성엽 기자]주간 아파트 가격지수가 보인 ‘상승세 둔화’ 흐름은 실제 시장 상황과동떨어진 ‘착시’효과인 것으로 드러났다. 서울시가 실제 계약된 아파트 매매 사례를 전수 분석한 결과, 시장의 가격 상승 동력은 오히려 더 강해지며 급등세를 기록했다.

20일 서울시가 공개한 한국부동산원의 ‘2월 서울 아파트 매매 실거래가격지수’에 따르면, 지난 2월 서울 아파트 실거래가는 전월 대비 1.90% 상승했다. 이는 지난 1월의 상승 폭을 앞지른 것으로, 지난해 같은 기간 대비 무려 15.71%나 치솟았다.

이번 조사 결과는 매주 공표되는 ‘주간 아파트 가격지수’가 2월 당시 나타냈던 상승세 둔화 양상을 뒤집는 결과다. 주간 지수는 현장 매물 가격과 일부 거래를 토대로 산출되지만, 실거래가격지수는 실제 신고된 계약 전체를 전수 분석하기 때문에 시장의 실상을 가장 정확하게 반영한다.

특히 강남 4구가 포함된 동남권에서 통계와 현장의 괴리가 가장 컸다. 동남권의 주간 지수 상승률은 2월 4주차에 하락(-0.01% 등)으로 돌아섰으나, 실제 계약 데이터를 분석한 실거래가격지수는 오히려 2.35% 급등하며 서울 전체 상승률을 크게 넘어섰다. ‘강남권 하락’ 신호가 실제 계약 현장에서는 전혀 작동하지 않았던 것이다.

권역별로는 동남권과 함께 노원·성북·성동 등이 포함된 동북권이 각각 2.35% 상승하며 서울 전체 지수 상승을 견인했다. 이어 서남권(2.19%), 서북권(1.18%), 도심권(0.40%) 등 서울 내 모든 생활권역에서 예외 없이 상승세가 확인됐다.

규모별로는 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하의 소형 아파트가 2.95%의 상승률을 기록해 중 가장 가팔랐다. 초소형(2.31%) 역시 평균을 웃도는 상승률을 기록하며, 중소형 평형 위주의 실거주 매수세가 전체 가격을 끌어올린 것으로 분석된다.

거래 시장은 철저히 실수요자 중심으로 재편되고 있다. 지난 3월 서울 아파트 매매 거래 중 15억원 이하 거래 비중은 85.3%를 기록해 전월(81.5%) 대비 3.8%p 증가하며 상승세를 이어갔다. 정부의 대출 규제 기조가 이어지면서 주택담보대출이 용이한 중저가 아파트 위주로 매수세가 집중된 결과다. 15억원 아파트는 최대 6억원까지 주택담보대출을 받을 수 있기 때문이다.

실제 자치구별로는 노원구가 663건으로 서울 25개 자치구 중 가장 많은 거래량을 기록했다. 구로구, 강서구, 성북구, 은평구 등 중저가 단지가 밀집한 지역에서 거래가 활발했다. 이들 지역은 15억 원 이하 거래 비중이 99% 이상을 차지하며 실수요 장세를 증명했다.

한편, 2월 아파트 전세 실거래가는 서울 전체 기준 0.22% 상승했다. 전세 거래 중 갱신 계약이 차지하는 비중은 2월에 이어 두 달 연속 50%를 상회하고 있는데, 이는 실거주 의무 강화와 대출 규제 등으로 주거 이동 비용이 커지면서 기존 세입자들이 이사 대신 갱신권을 적극 활용한 결과로 풀이된다.

임성엽 기자 starleaf@

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