금리부담 커지고ㆍ부동산 가치 하락 악재 겹쳐

캐시트랩 따른 유동성 위기…신용등급 하락

제이알리츠 주주 99% 소액주주…피해 우려

[대한경제=권해석 기자]제이알글로벌리츠가 국내 상장리츠(부동산투자회사) 중에 처음으로 법정관리(기업회생절차)를 신청하면서 시장에 파장이 일고 있다. 우선은 채권자의 자율 조정 절차를 거치게 되는데, 자율 조정에 실패해 법정관리에 들어가면 일반투자자 피해가 클 수 있다는 우려가 나온다. 제이알글로벌리츠는 주주의 99% 이상이 소액주주로 구성돼 있다.

28일 관련업계에 따르면 조만간 제이알글로벌리츠와 채권단 사이의 설명회 자리가 있을 예정이다.

제이알글로벌리츠는 지난 27일 만기도래한 전자단기사채(전단채) 400억원 상환 실패로 법정관리를 신청하면서 ARS(자율구조조정 지원) 프로그램 참여도 신청했기 때문이다. 이에 따라 법정관리 전에 채권단과 자율 협의를 통한 채무조정을 우선 추진하게 되는데, 자율 채무조정이 성과를 내면 법정관리에 돌입하지 않아도 된다.

제이알글로벌리츠가 상환해야 하는 채권 규모는 이번 전단채 400억원과 내년까지 순차적으로 만기가 도래하는 공모채 3200억원 등 3600억원 수준으로 파악된다. 다만, 회생절차 돌입 가능성을 배제하기 어렵다는 것이 대체적인 관측이다.

채권기관의 한 관계자는 “우선 채권단에 대한 설명을 듣고 최종적으로 EOD(기한이익상실) 선언 등을 하게 될 것 같다”고 전했다.

시장에서는 제이알글로벌리츠에 악재가 겹치면서 최악의 상황에 몰렸다고 보고 있다.

우선 코로나19 이후 금리가 치솟으면서 낮은 금리로 해외 부동산을 취득한 리츠의 이자 부담이 커졌고, 부동산 시장 자체가 침체되면서 건물 가치도 떨어졌다.

제이알글로벌리츠도 1% 수준이던 조달금리가 2024년 리파이낸싱(자금재조달)에서 4.4%로 뛰면서 주당 배당금이 195원에서 115원으로 줄었다. 이런 가운데 지난 2024년 파이낸스타워 건물 가치를 11억530만유로 평가했던 대주단이 작년 말 기준으로는 9억2000만유로 떨어뜨리면서 대주단과 약정한 LTV(담보인정비율)를 초과하게 됐다. 차입금을 일부 상환해 LTV 비율을 낮추지 못하면 임대료 수익을 채무상환에 쓰도록 현금을 유보해야 하는 ‘캐시트랩’ 상황에 처한 것이다.

올해 초 1200억원 규모의 유상증자 계획이 대주단의 감정평가 지연으로 무산된 상황에서 캐시트랩으로 인한 유동성 위기가 고조되자 ‘A-’던 제이알글로벌리츠의 신용등급은 ‘BBB+’로 추락했다.

여기에 원화가치 급락으로 환헤지 정산금 부담도 가중됐다. 환헤지는 환율 위험을 줄이기 위해 미래 거래할 환율을 현재 시점에서 고정하는 것을 의미한다. 환헤지 계약을 갱신할 때 환율 차액을 정산해야 한다. 다음달 제이알글로벌리츠가 내야 할 환헤지 정산금은 1000억원 수준이다.

문제는 실제 법정관리로 들어가면 일반투자자 피해가 적지 않을 것으로 보인다는 점이다. 작년 말 기준으로 제이알글로벌리는 전체 주주에서 소액주주 비중이 99.97%에 달한다. 소액주주는 전체 발행주식의 73.63%를 보유하고 있다.

리츠업계 관계자는 “법정관리에 들어가 자산을 처분하게 되면 담보권자에게 우선권이 있고, 그 다음이 채권단이고 주주는 마지막”이라면서 “현재는 채권단도 손실을 감수해야 할 수 있는 상황”이라고 말했다.

권해석 기자 haeseok@

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