[대한경제=임성엽 기자]용적률 1000%의 초고밀 개발과 2500세대 대단지 주거, 여기에 첨단 물류 시설까지… 영등포구청역 일대 지도가 통째로 바뀐다.

서울시의원 재선에 도전하는 국민의힘 김종길 의원(영등포구 제2선거구, 사진)은 제1호 공약으로 ‘영등포구청역↔영등포청과시장 일대 혁신개조’(이하 혁신개조 구역)를 7일 발표했다.

혁신개조 구역(당산동1가 85 일대)은 영등포구청역 일대 영등포1 지구단위계획구역으로 용도지역은 준공업지역이지만, 약 4만2000여평 구역 내 노후 저층주거가 밀집해 있다.

업무시설과 오랜 역사를 가진 영등포청과시장이 존재하는 등 주거・상업・산업기능이 혼재해 있다.

이 지역은 2・5호선 영등포구청역세권의 우수한 교통입지에도 현재 20년 이상 노후 건축물이 70%를 넘는다. 기반시설도 매우 부족해 지역의 잠재력에 비해 제 가치를 인정받지 못하고 있다는 것이 김 의원의 설명이다.

김종길 의원은 준공업지역 공동주택 용적률 400% 상향 등 준공업지역 혁신 정책을 성공적으로 완수한 경험을 바탕으로 이 혁신개조 구역을 준공업지역 혁신의 끝판 왕, ‘화이트조닝(White Zoning)’ 방식으로 실현한다는 목표다.

화이트조닝이란 주거·상업·공업 등 용도지역 칸막이를 백지화해, 용적률·높이·용도 제한 없이 민간과 공공의 협의로 토지이용을 자유롭게 설계하는 방식, 국토계획법 상 ‘도시혁신구역’ 제도가 이를 법제화 했다.

김 의원의 비전에 따르면 ‘혁신개조 구역’은 업무지구・주거지구・상업지구의 융복합 단지로 개발된다.

먼저 ‘혁신개조 구역’은 당산로 대로변을 중심으로 금융서비스・핀테크 및 신산업 등이 입지하는 업무지구로 모습을 바꾼다.

해당 구역은 2040 서울도시기본계획 상 서울 3도심(여의도・영등포) 이자 국제경쟁 혁신축으로 육성되는 구역에 입지했다. 이를 영등포의 산업・일자리 중심지로 만드는 개발 계획은 서울의 미래계획과 부합한다. 특히 영등포구는 인근지역에 있는 구(區)청사를 2030년까지 신축한다는 계획 이어서 시너지를 기대할 수 있다.

기반시설이 부족한 노후불량주거지는 2500세대 이상 대단지로 재개발한다. 김 의원이 대표 발의한 ‘준공업지역 공동주택 400% 허용 조례’(서울시도시계획조례)가 지난 2024년에 서울시의회를 통과함에 따라 이 구역도 공동주택을 용적률 400%까지 개발할 수 있게 됐다.

혁신개조 구역 내 주거 지구는 2・5호선 역세권이란 우수한 교통 환경을 활용한 대중교통지향형 개발로 고밀 개발하고 도로, 공원, 문화체육시설 등 생활SOC를 대폭 확충해 ‘직・주・락’을 충족하는 서남권 대표 주거단지로 만든다.

혁신개조 구역은 도시정비법 상의 재개발이 아닌 국토계획법상의 ‘도시혁신 구역’ 지정으로 추진하는 것이 특징이다. 핵심적인 차이는 기존 고정된 용도지역제에서 벗어나 유연하고 창의적인 도시계획이 가능하다는 것이다.

이는 준공업지역 용도 및 밀도규제(용적률, 높이 등)와 관계없이 개발 계획에 따른 토지이용 방식을 모두 인정한다는 것이다.

통상 재개발은 준공업지역은 400% 용적률 제한을 받는다. 도시혁신구역 지정 시 업무지구, 주거지구, 상업지구 모두 용도 및 밀도의 제한 없이 자유로운 도시계획이 가능해 개념적으로 1000% 이상의 용적률도 가능하다.

서울시는 도시혁신구역 지정을 추진하기 위한 대상지를 지속 발굴하고 있다. 서남권을 ‘직・주・락’이 가능한 미래 도시로 대개조한다는 계획이어서, 영등포구청역 일대 ‘혁신개조 구역’이 서울의 미래 도시계획을 실현하는데 가장 적합한 곳이라는 게 김 의원의 설명이다.

이곳이 도시혁신 구역으로 개발해야 하는 가장 큰 이유 중 하나는 영등포청과시장의 정비 필요성 때문이다. 1984년 개장한 청과시장은 최대 과일 도매시장 중 하나로 연매출 1조원, 250여개 도소매 시장이 밀집한 영등포의 대표상권이지만 노후화와 기반시설 부족으로 원활한 물류유통에 한계가 있고, 온라인 유통 활성화라는 시대적 도전에 직면했다.

김 의원은 “‘혁신개조 구역’의 개발은 청과시장 상인들의 협조 없이는 불가능하고, 영등포의 귀한 경제 자원인 청과시장의 상권을 지키면서 지역의 성장 축을 새롭게 만드는 상생개발을 실현할 계획”이라고 말했다.

먼저 청과시장의 도매 기능을 현대화하는 첨단물류유통 복합시설을 지하화하고, 지상은 상업공간으로 탈바꿈시킨다. 청과시장 소매상인들과 상생할 수 있는 백화점・대형마트 등 판매시설과 숙박시설, 전시공간, 오피스텔 등 다목적 개발을 추진한다.

김 의원은 서울시의회 용역을 발주하기 전부터 영등포청과시장 상인대표와 수차례 만나 기존 상인들에게 이익이 되는 개발, 협력할 수 있는 계획을 마련할 것을 약속했고 구체적 연구용역 결과를 이미 상인회 측에 전달했다.

김 의원은 제1호 공약을 오세훈 서울시장에게 공동 추진할 것을 제안하겠다고 밝히며, “오세훈 시장과 함께 해당구역을 도시혁신구역으로 지정하도록 해 서울시 준공업지역 혁신의 상징적 공간으로 만들겠다”며 강한 추진의지를 보였다.

임성엽 기자 starleaf@

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