관리처분계획인가의 고시가 이루어지면 권리자는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용ㆍ수익할 수 없다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산대상자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 않으면 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

여기서의 손실보상에는 토지보상법에 따른 주거이전비, 이주정착금, 이사비도 포함된다고 해석된다. 따라서 사업시행자가 공사 착수를 위하여 현금청산대상자로부터 부동산을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등의 지급이 완료되어야 한다.

만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 된다. 반면 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다(대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결).

따라서 사업시행자가 재결절차를 거쳐 현금청산대상자에 대하여 부동산의 인도를 구하는 경우, 현금청산대상자는 선이행 항변으로서 토지보상법상 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등의 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있고, 이 경우 사업시행자에 대한 무단점유에 따른 부당이득반환의무를 부담하지 않는다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다300484 판결).

한편, 현금청산대상자가 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등의 미지급을 이유로 인도를 거절하는 선이행 항변을 하는 경우, 민사법원으로서는 현금청산대상자가 토지보상법상 주거이전비 등의 지급대상에 해당하는지 여부를 심리ㆍ판단하여야 하고, 그 지급대상에 해당하는 경우에는 주거이전비 등의 지급절차가 선행되었는지 여부 등도 심리하여 인도청구의 당부를 판단하여야 한다.

이와 달리 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등의 지급대상자 여부, 위 각 보상금 지급절차 이행 여부 등을 충분히 심리ㆍ판단하지 않은 채 단지 수용재결에서 정해진 부동산에 관한 손실보상금이 공탁되었다는 이유만으로 부동산 인도를 명하거나, 무단점유에 따른 부당이득반환의무를 인정할 수는 없다(대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220720 판결, 대법원 2021. 9. 16. 선고 2021다241687 판결).

조영우 변호사(법무법인 세종)

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