재건축조합이 현금청산자를 상대로 매도청구권을 행사하면 그 의사표시가 도달한 때에 시가에 의한 매매계약이 성립하며, 여기서 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격을 의미한다(대법원 2008다21549, 2020다238349). 다만 이 시가는 어디까지나 추상적 기준에 머무르고, 구체적 액수는 소송에서 법원이 지정한 감정인의 시가 감정을 거쳐 비로소 산정되어, 그 감정금액을 매매대금으로 하는 동시이행 판결로 이어지는 것이 실무의 모습이다.

근래 현금청산자가 “자신은 소유권이전등기와 인도에 필요한 모든 준비를 마치고 수령을 최고하였으므로, 조합은 동시이행항변권을 상실하고 대금지급의무의 이행지체에 빠졌다”며 지연손해금을 구하는 사례가 더러 보인다. 그러나 이러한 주장에 대해서는 다소 신중을 기할 필요가 있다고 생각된다.

이행지체는 이행기가 도래하고 그 이행이 가능함에도 채무자가 귀책사유로 이행하지 아니할 때 비로소 문제 된다. 그런데 매도청구에 따른 대금채무는 감정을 거쳐 비로소 액수가 확정되는 성질의 것이어서, 감정 이전 단계에서는 조합이 지급하여야 할 금액 자체가 특정되어 있다고 보기 어렵다. 변제할 금액조차 가늠하기 어려운 단계에서 조합에게 귀책사유가 있다고 단정하기는 쉽지 않을 것이다. 동시이행의 법리에 비추어 보더라도, 상대방을 이행지체에 빠뜨리기 위하여는 현실로 이행을 제공하거나 적어도 이행 준비를 완료하고 그 수령을 최고하여야 하는바(대법원 2001다3764), 대금이 아직 확정되지 아니한 이상 현금청산자의 일방적 이행제공과 최고만으로 그 미확정 대금채무가 곧바로 이행지체에 이른다고 보기는 어려운 측면이 있다.

관리처분계획 수립을 위하여 산정된 종전자산평가액을 매도청구 대금으로 보는 것 역시 신중할 필요가 있다. 종전자산평가는 조합원 사이의 권리배분을 위한 상대적 가치평가로서 그 기준시점과 목적을 달리하고, 당해 사업으로 인한 개발이익을 반영하지 아니함이 보통이기 때문이다. 반면 매도청구 시가에는 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함되어야 하므로(대법원 2003다55455), 종전자산평가액이 현금청산자에게 지급할 대금을 특정하는 근거가 되기는 어려울 것으로 보인다.

요컨대 매도청구소송에서 감정에 의하여 매매대금이 구체적으로 산정되기 전까지는 조합의 대금지급의무에 이행지체가 성립한다고 보기는 어렵지 않은가 생각된다. 지연손해금의 기산 여부는 대금이 확정된 이후의 이행제공ㆍ수령거절 등 요건을 별도로 따져 신중히 판단할 문제로 보인다.

오동준 변호사(법무법인 현)

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