[대한경제=임성엽 기자]서울주택도시개발공사(SH)의 중랑구 신내동 사옥 이전ㆍ복합개발 사업이 마침내 ‘본궤도’를 눈앞에 뒀다. 강남과 강북을 모두 아우르는 ‘투트랙’ 사옥 체제로 방향을 틀고, 재원 조달 방식을 ‘프로젝트리츠(REITs)’로 가동하면서 내년 하반기 착공을 목표로 사업이 급물살을 타게 됐다.

4일 서울시에 따르면 시는 SH가 최근 지방투자사업관리센터(LIMAC·리맥)의 사업타당성 검토를 통과하면서 시의회에 출자동의안을 냈다. 이번에 제출된 ‘신내동 업무부지 복합개발리츠 출자 시행 동의안’에 따르면, 본궤도에 진입한 이 사업의 총사업비는 5151억원(예정)으로 책정됐다. 이는 정부가 신규 도입한 프로젝트리츠 설립신고 기준을 적용한 수치로, 핵심 금융 구조와 자금조달 내역이 구체화 했다.

사업을 수행할 법인은 ‘(가칭)신내동업무부지복합개발프로젝트위탁관리부동산투자회사’다. 리츠 설립과 운영을 위한 총출자금은 1547억원이다. 출자금은 SH가 전액 부담해 조달한다.

세부 재원 구조를 보면 SH는 리츠 설립 자금을 마련하고 초기 공사 보증 등을 위해 투입되는 현금 출자는 50억 원(최소자본금)으로 마련할 계획이다. 자산의 대부분은 SH공사가 보유한 땅을 넘기는 현물 출자 형태로 진행한다. 규모는 1497억원이다. 해당 토지 현물출자 금액은 출자 시점의 감정평가를 거쳐 최종 확정한다.

사업은 SH가 현금 50억 원을 출자해 프로젝트리츠를 우선 설립하면, 리츠가 공사로부터 토지를 현물출자 받아 개발 사업을 시행하는 방식으로 전개된다. 리츠는 신사옥 준공 후 청산 시점에 서울시와 SH 공사 재산 배분 기준 등에 따라 SH는 업무시설과 공연장 등 문화집회시설을 확보한다.

특히 5151억원에 달하는 대규모 건설비를 원활하게 충당하기 위한 수익 모델도 명확히 짰다. 리츠는 신내동 업무부지 내에 사옥 등 업무시설뿐만 아니라, 공동주택과 상가 등 수익시설을 함께 건립해 이를 일반에 분양함으로써 발생하는 수익으로 건설비를 전액 충당하고 잔여 재원을 정산할 계획이다. 이 같은 자금 선순환 구조 덕분에 리맥(LIMAC)의 사업 타당성 검토를 무사히 통과할 수 있었다.

사업은 본래 2018~2019년 강남ㆍ북 균형발전 정책의 일환으로 처음 추진됐다. 당시 동북권 균형발전의 핵심 상징사업으로 주목받으며 2020년 3자 협약, 2021년 지방공기업평가원 타당성 검토까지 마쳤으나, 지난 2021년 7월 SH 자체 사업 추진 당시 낮은 사업성과 재원 부족으로 좌초 위기를 겪었다. 여기에 1000명이 넘는 직원의 일괄 이전에 반대하는 노조의 거센 반발까지 겹치며 장기간 표류했다.

서울시와 SH는 기존 강남 사옥을 매각하는 계획을 접고 현 사옥을 유지하는 선에서 노조와 최종 조율을 마쳤다. 강남 지역 민원은 기존 개포동 사옥에서, 강북 지역 현안은 중랑구 신사옥에서 분할 처리하는 효율적인 ‘투트랙’ 운영 체제를 가시화했다. SH 신내 사옥은 오세훈 서울시장이 추진하는 ‘강북 전성시대’의 동북권 사령탑 역할을 맡는다. 신내 사옥은 지하3층~지상29층 규모로 건설된다.

이번 출자 동의안이 시의회를 통과하면 공식적인 사업 기간은 올 7월부터 2032년 상반기까지다. 내년(2027년) 하반기 중 첫 삽을 뜨게 된다.

SH 관계자는 “강남 사옥은 매각하지 않고 일부 이전으로 추진하고 있다”며 “신내 사옥은 2027년 하반기 착공, 2031년 준공을 목표로 추진하고 있다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉