부동산 시장의 불황이 지속되면서 임차인이 정해진 차임을 연체하면서도 해당 부동산을 비워주지 않는 상황이 많이 발생하고 있다. 이는 임대인에게 극심한 정신적, 재산적 고통을 안겨주는 대표적인 사례다. 매달 발생할 것으로 기대했던 임대 소득이 단절되는 것은 물론, 새로운 임차인을 구하거나 다른 용도로 활용할 기회비용까지 상실하게 되기 때문이다. 이처럼 임차인이 계약상의 의무를 위반하여 점유권을 상실했음에도 불구하고 퇴거를 거부할 때, 법원을 통해 부동산의 인도를 구하는 법적 절차가 바로 부동산명도소송이다. 임대차 분쟁은 갈등의 골이 깊어지기 쉬우므로 법률 전문가를 통해 초기부터 치밀한 전략을 세워 대응하는 움직임이 두드러지고 있다.

많은 임대인들이 분쟁 과정에서 범하는 가장 위험한 실수는 법적 절차를 거치지 않고 임의로 실력을 행사하는 자력구제 행위다. 아무리 임차인이 월세를 장기간 연체하고 계약이 해지된 상태라 하더라도, 임대인이 임차인의 동의 없이 해당 부동산의 출입문을 강제로 개방하거나 내부의 짐을 임의로 이동 및 처분하는 행위는 엄격히 금지된다.

현행법상 사적 제재는 허용되지 않으므로, 이러한 행위는 도리어 주거침입죄, 재물손괴죄, 혹은 업무방해죄 등 심각한 형사처벌로 이어질 수 있다. 아무리 답답한 상황이라도 반드시 법원의 판단을 거쳐 적법하게 세입자를 내보내는3단계 대응 전략을 준수해야 한다.

합법적인 퇴거를 위한 첫 번째 단계는 정확한 계약 해지 통지 및 증거 확보다. 현행법상 주택은2기, 상가는3기의 차임 연체가 발생했을 때 임대인에게 계약 해지권이 부여된다. 요건이 충족되었다면 임대인은 계약 해지의 의사를 임차인에게 명확히 통지해야 하며 이때 가장 효과적인 수단이 바로 내용증명우편이다. 내용증명우편 자체에 강제력은 없으나, 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하였다는 사실을 우체국을 통해 공적으로 증명할 수 있어 향후 소송에서 결정적인 증거자료가 된다.

두 번째 단계는 부동산명도소송 제기와 동시에 점유이전금지가처분을 신청하는 것이다. 명도소송은 수개월 이상 소요되는데, 소송 도중 임차인이 제3자에게 부동산의 점유를 무단으로 넘겨버리면 판결문을 얻더라도 강제집행이 불가능해진다. 점유이전금지가처분은 이처럼 소송 도중 점유자가 변경되는 것을 차단하여 판결의 실효성을 확보하는 필수적인 안전장치다.

마지막 세 번째 단계는 승소 판결 이후 법원 집행관을 통한 합법적인 강제집행 절차이다. 부동산명도소송에서 승소하여 판결문을 송달받았음에도 임차인이 끝까지 퇴거를 거부한다면 임대인은 법원에 강제집행을 신청해야 한다. 신청이 접수되면 법원 집행관이 현장을 방문하여1차적으로 자진 퇴거를 권고하는 계고 처분을 내리며 그럼에도 불응할 시에는 노무자를 동원해 내부의 물품을 밖으로 반출하고 열쇠를 교체하는 등 물리적인 인도 집행을 완료하게 된다.

부동산명도소송은 단순히 점유자를 내보내는 단편적인 송사가 아니라, 계약 해지의 적법성 확보부터 시작하여 점유 상태의 동결, 형사적 리스크 방지, 합법적인 집행 단계까지 치밀하게 엮여 있는 복합적인 법률 분쟁이다. 임대차 계약서의 조항 하나, 내용증명의 문구 한 줄이 승패와 기간 단축에 지대한 영향을 미치므로 초기 단계부터 증거를 체계적으로 정리하고 법적 요건을 철저히 검토하는 자세가 요구된다.

법무법인 리브로 김지환 변호사는 "차임 연체로 인한 명도 분쟁은 시간과의 싸움이며, 일방적인 감정 대응으로 자력구제를 시도하다가 도리어 형사 처벌의 위험에 직면하는 임대인들이 적지 않다"고 지적하며, "적법한 요건에 맞춘 정교한 내용증명우편 발송과 점유이전금지가처분 등 선제적인 법적 조치를 빈틈없이 이행해야만 재산권 침해 기간을 최소화하고 원하는 결과를 안정적으로 도출할 수 있다"고 강조했다.

장세갑 기자 csk@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉