전 역세권 일반상업지역 용도 상향

11개 자치구 공공기여 30%로 완화

신길ㆍ온수역세권 대표 사업지 꼽혀

사진: 대한경제 DB

[대한경제=이종무 기자] 오세훈 서울시장이 재선에 성공하면서 속도감 있는 주택 공급 정책이 추진될 것으로 예상되는 가운데, 정비업계에서는 이를 실현할 핵심 방안으로 ‘역세권 개발 사업’이 탄력을 받을 것으로 내다본다. 규제 완화와 사업성 개선으로 가장 눈에 띄는 변화를 보일 수 있다는 점에서다.

14일 도시정비업계에 따르면 오 시장이 추진하는 역세권 개발 사업은 앞서 지난 3월 발표한 ‘역세권 활성화 전략’을 바탕에 깔고 있다. 서울 전역의 역세권이 단순한 교통 거점을 넘어 주거-일자리-문화를 결합한 복합 생활공간으로 탈바꿈해 보행 중심 도시로 전환하겠다는 구상이다.

통상 역세권 사업은 대중교통 이용이 편리한 지하철역에서 직선 거리에 따라 개발 범위가 결정된다. 역 승강장 경계부터 직각으로 250~500m 이내 노후 저층 주거지가 개발 대상이다. 사업 목적에 따라 역세권 활성화, 역세권 장기전세주택(시프트), 민간 도심복합개발(민도복) 사업으로 나뉜다.

여기에 오 시장이 제시한 역세권 활성화 전략은 기존 개발 대상과 범위를 전면 확대하고 사업성을 높이는 데 초점을 두고 있다. 일부 중심지에만 허용됐던 일반상업지역 용도 상향을 153개에서 325개 모든 역세권으로 개발 대상에 포함시켰다.

특히 민간 참여 확대를 위해 공공기여 비율을 대폭 낮췄다. 기존에는 증가 용적률의 50%를 일률적으로 공공기여로 부담했으나 서대문ㆍ은평ㆍ구로구 등 사업 추진이 어려웠던 11개 자치구는 30%로 개발 문턱을 완화했다. 환승역의 경우 반경 500m 이내 지역에 최대 1300%의 용적률을 적용해, 단순 주거를 넘어 업무ㆍ상업ㆍ문화 등 주민 필요시설을 결합한 대규모 복합 거점으로 조성한다는 계획이다.

역세권 장기전세주택(시프트)은 대상 범위를 기존 350m에서 최대 500m까지 넓힌다. 용적률도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 최대 500%까지 가능하다. 예를 들어 300% 기준으로 200%가 상향됐다면, 이 중 절반인 100%를 시가 장기전세주택 등으로 활용하는 개념이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “면적에 따라 다소 차이는 있지만 역세권 활성화 사업의 경우 1만~1만5000㎡(약 3000∼4500평)만 돼도 500가구가 넘는다”면서 “일반적으로 사업성을 평가할 때 500가구 이상은 과소 단지, 흔히 나홀로 아파트 개념을 뛰어넘는 양호한 수준으로 평가된다”고 설명했다.

민도복은 역세권뿐 아니라 터미널 등 거점시설 인근 등 고밀 개발이 필요한 지역에서 이뤄지는 사업이다. 시는 향후 5년간 35곳의 ‘성장 거점형 도심복합개발’ 대상지를 발굴해 이르면 이달 중 민간을 대상으로 공모를 실시할 계획이다. 그간 관련 법이 미비했지만 최근 통과되면서 더욱 속도가 붙을 것으로 기대된다. 시는 현재 민도복 주거 중심지형 조례도 마련 중이다.

시는 제도 개선도 병행한다. 역세권 시프트의 경우 사전 검토와 계획 검토를 통합하는 방식으로 인허가 절차를 간소화해 사업기간을 5개월 이상 단축한다. 대상지도 기존 122곳에서 361곳으로 늘려, 공급 규모가 기존 11만7000가구에서 21만9000가구로 2배 늘어난다는 것이 시의 분석이다.

정비업계에서는 역세권 활성화 전략을 발표하며 오 시장이 다녀간 영등포구 신길역 역세권, 선거 운동 당시 찾은 구로구 온수역 역세권을 대표 사업지로 꼽는다.

박 교수는 “가용 토지가 부족한 서울에서 주택 수를 늘리기 위해서는 역세권 중심의 고밀도 개발이 유일한 대안”이라며 “서울의 1~2인 가구 증가와 주택 보급률(2024년 기준 93.9%), 아파트 비중(지난해 기준 57.4%) 등 현저히 낮은 주택 상황을 고려하면 주거 여건 개선이 시급한 곳들은 대부분 아우를 수 있고 정비구역 지정 시점부터 입주까지 6~7년 정도면 가능하다는 계산이 나오는 만큼, 역세권 개발은 앞으로 서울의 주력 사업이 될 것”이라고 평가했다.

이종무 기자 jmlee@

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