정부가 다음 달 부동산 세제 개편안을 내놓는다. 구윤철 부총리는 16일 “사는 집(living)과 사는 집(buying)을 구분하겠다”며 실거주 목적이 아닌 주택에 대한 세제 혜택 축소 가능성을 시사했다. 다주택자와 비거주 보유 주택의 기대수익률을 낮춰 부동산 자금이 자본시장으로 흘러가도록 유도하겠다는 취지다. 실거주 1주택자는 보호하고 투기 수요는 억제하겠다는 방향 자체는 이해할 수 있다. 하지만 집값 안정을 세제 강화만으로 이룰 수 있다는 접근에는 신중할 필요가 있다.

정부가 검토 중인 방안은 보유세 조정에만 그치지 않을 가능성이 크다. 30억원 이상 초고가 주택에 대한 과세 강화와 함께 장기보유특별공제의 실거주 요건 강화도 거론된다. 장특공은 양도세 부담을 덜어주는 대표적 장치다. 이를 축소하면 결국 집을 팔 때 부담해야 할 세금이 늘어난다. 보유 단계의 세 부담을 높이고 처분 단계의 세제 혜택도 줄이는 구조가 될 수 있다는 의미다.

문제는 이런 방식이 매물 출회를 유도하기보다 거래 위축을 부를 가능성이 크다는 점이다. 정부는 투자용 주택의 수익률을 낮춰 매물이 나오도록 하겠다는 구상이지만 현실은 다를 수 있다. 보유 부담은 늘고 양도세 부담까지 커지면 집주인들은 매각보다 버티기나 증여를 선택할 가능성이 높다. 실제로 과거에도 세금 강화가 기대만큼 매물 증가로 이어지지 못하고 거래 감소와 시장 경직성만 키웠다는 지적이 적지 않았다.

집값 안정은 세금이 아니라 공급이 만든다는 사실을 정부는 잊지 말아야 한다. 거래세 부담은 그대로 둔 채 보유 부담과 세제 규제만 강화하면 시장은 얼어붙고 공급 기반도 위축될 수 있다. 정부가 진정으로 주거 안정을 원한다면 거래 활성화와 공급 확대를 뒷받침할 종합 처방을 함께 내놓아야 한다. 보유세와 거래세, 공급 정책의 균형 속에서만 부동산 시장의 안정도 지속될 수 있다.

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