서울 다 안올라… 핵심지로 재편

비핵심지 규제ㆍ금리 충격에 흔들

인프라 갖춘 핵심축 선별적 상승

김학렬 스마트튜브 연구소장이 권역별 하반기 부동산시장 전망 강연을 하고 있다. 안윤수 기자 ays77@

[대한경제=황은우 기자] “모든 게 오르던 시대는 끝났다. 이제는 가려내는 시대다.”

24일 ‘2026 대한민국 랜드페어’ 행사 강연자로 나선 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 현 주택시장을 이렇게 규정했다.

김 소장은 수요자는 물론 공급자에게도 ‘입지 5대 기준’을 제시했다. 일자리ㆍ교통ㆍ학군ㆍ환경ㆍ미래가치를 하나씩 점검해 전세 수요가 마르지 않는지, 인프라가 완성됐는지, 규제 지정 타이밍과 미분양ㆍPF(프로젝트파이낸싱) 환경은 어떤지 구조적으로 채점하라는 주문이다. 김 소장은 “싸다고 사는 게 아니라, 버틸 수 있어서 사는 것”이라고도 덧붙였다.

이 같은 전략을 제시한 배경에 대해 그는 “현 시장은 세제ㆍ거래ㆍ대출 규제가 동시에, 지속적으로 작동하는 규제 상수의 상황”이라며 “정부가 유동성이 부동산으로 유입되는 경로를 세제 중과ㆍ토지거래허가ㆍ대출 제한으로 틀어막은 결과, 자금이 프리미엄 핵심지 한 채로 고압축 응집되고 있다”고 설명했다. 다주택 양도세 중과 부활로 나타난 매물 잠김 현상도 “거래량은 줄었지만 핵심지 호가는 버티는 구조”라고 해석했다.

그가 제시한 시장 프레임은 ‘서울 vs 지방’이 아니라 ‘핵심지 vs 비핵심지’다. 김 소장은 “서울도 100%가 오르지 않는다. 서울이라는 이름값은 끝났고, 이제는 동(洞)값”이라며 “강남권ㆍ한강벨트ㆍ도심처럼 일자리ㆍ교통ㆍ학군을 동시에 갖춘 구간은 매물 희소성과 정비사업 기대가 겹치며 하방이 단단하지만, 외곽 비핵심지는 규제ㆍ금리 충격에 가장 먼저 흔들린다”고 말했다.

김 소장은 비수도권에 대해서도 “지방이라 못 오르는 게 아니라, 비핵심지라 못 오르는 것”이라며 청주 테크노폴리스 사례를 들어 “일자리ㆍ인프라ㆍ학군이 갖춰진 핵심축은 여전히 선별적 상승이 가능하다”고 짚었다.

황은우 기자 tuser@

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