국토연구원, 5대 개선방안 제시

저자본·고차입, 차환 중심 구조, 신용보강 의존성 등이 맞물린 국내 부동산PF 구조를 근본적으로 개선해야 한다는 분석이 제기됐다.

방안으로는 자기자본 구조개선과 지분투자ㆍ도관체(통로역할의 법인) 정비, 사업성 기반의 평가체계, 신용보강구조개선 등이 제시됐다.

2일 국토연구원의 부동산 개발금융 개선방안 연구보고서에 따르면 부동산펀드 및 리츠, 신탁을 활용한 부동산 PF의 자기자본비율 확대 등의 구조개선과 함께 금융시장 건전성 강화, 안정적 주택공급기반 마련을 위한 부동산 개발금융의 개선이 시급한 것으로 지적됐다.

국토연은 “부동산의 금융화가 가속화하고 부동산PF 규모가 확대되면서 부동산 개발금융시장 변화가 부동산 및 금융권, 국민경제에 미치는 영향이 확대되고 있다”며 “2022년 하반기 이후 급격한 금리인상과 부동산시장 침체로 부동산 PF 위험 확대로 이어졌고 금융권 부실 우려, 건설사 부도, 주택공급위축 문제도 대두되고 있다”고 지적했다.

이에 따라 국토연은 자기자본비율, 신용보강, 사업성 평가체계 구축 등이 시급하다고 강조했다.

자기자본 비율과 관련해서는 정부가 제시한 대로 20% 목표를 유지하되 인센티브 강화를 통해 시장의 수용성을 높이고 지역, 유형별, 시장국면별로 차등 적용하는 방안을 제시했다.

또한, 자기자본비율 확대를 위해 지분 중심의 자본조달 구조를 확산하고 PFV, 리츠, 신탁 간 규제 차익을 해소해야 하며, 전문 IB와 대형디벨로퍼 육성도 병행해야 할 것으로 분석했다.

국토연은 “부동산PF 사업장의 자기자본비율은 4.64%로 낮은 상황이며, 사업유형·지역별로 차이도 크기 때문에 일률적 규제보다는 지분(Equity) 확대 중심의 차등적 접근이 요구된다”며 “분양률·입지·사업주체 역량 등을 감안해 초기분양률 기반의 차등적 모니터링 체계 강화가 필요하다”고 설명했다.

이어 부동산PF의 적정 자기자본비율은 12~13% 수준으로 분석됐지만, 금리·공사비·분양률 등 시장 환경 변화를 고려해 설정할 필요가 있다고 덧붙였다.

이와 함께 담보, 보증 중심에서 사업성에 기반한 평가체계 구축이 시급하다고 강조했다.

국토연은 이를 위해 전문 평가기관 인증제를 도입하고 일률적인 리스크 관리보다는 고위험 PF군 중심으로 위험가중을 차등화하는 방안을 제시했다.

보증 중심의 신용보강 구조도 책임준공 표준약정 및 손해배상 상한 설정, 우발채무 회계인식 강화, 위험기반 보증료 차등화 등을 추진해야 한다고 진단했다.

이와 함께 반복적 부동산시장 위기에 대응하기 위해 상시 PF 관리체계, 조기경보 시스템 고도화, 시장환경 변화에 따른 자동조정 룰 등을 도입해야 한다고 강조했다.
박노일 기자 royal@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉