정경찬 한국토지신탁 도시재생3본부장

‘신탁방식 활성화 시대, 조합방식과 무엇이 다른가’ 주제발표

정경찬 한국토지신탁 도시재생3본부장이 7월2일 서울 강남구 한국토지신탁 본사에서 열린 <대한도시정비포럼> 제4차 세미나에 서 ‘신탁방식 활성화 시대, 조합방식과 무엇이 다른가’를 주제로 강연하고 있다. 안윤수기자 ays77@

[대한경제=황은우 기자] 정경찬 한국토지신탁 도시재생3본부장이 정비사업 현장에서 신탁방식이 조합방식의 현실적 대안으로 부상하고 있다고 강조했다. 이달 2일 서울 강남구 한국토지신탁 본사에서 열린 <대한도시정비포럼> 제4차 세미나에 발표자로 나선 그는 ‘신탁방식 활성화 시대, 조합방식과 무엇이 다른가’를 주제로 재개발ㆍ재건축 사업 구조를 짚으며 이 같은 결론을 내렸다.

정 본부장은 “일반적인 조합방식에서는 사업비 계좌가 조합과 시공사 공동 명의로 개설돼 시공사 동의 없이는 자금 인출이 불가능하다”며 “사업비보증 역시 조합 단독으로는 시공사 신용도와 시스템에 의존할 수밖에 없는 만큼 공사비 증액 요구에도 취약한 구조”라고 했다. 정보 비대칭과 자금조달 구조 탓에 조합이 사업을 주도하기보다는 시공사와 금융기관이 주도권을 쥐기 쉽다는 취지다.

신탁방식은 다르다는 설명도 이어졌다. 정 본부장은 “금융기관인 신탁사가 사업시행자로 나서 자금조달과 인허가를 총괄하고, 분양대금을 기성불 방식으로 관리해 조합원 자산으로 귀속시키는 구조를 앞세운다”며 “공사도급계약에서 물가연동ㆍ설계변경 등을 세밀하게 규정하고 계약이행보증까지 징구해 공사비 인상 요인을 사전에 차단하는 게 핵심 장점”이라고 했다. 실제로 건설사가 과도한 공사비 증액을 요구하며 착공을 지연하자 신탁사가 계약을 해제하고 130억원대 손해배상을 받아낸 판결 사례도 소개됐다.

정 본부장은 북가좌 제6구역 재건축(신탁방식)과 마천4구역 재개발(조합방식)을 비교해 공사비 관리 차이를 숫자로 제시했다. 북가좌6구역은 지난 2021년 평당 공사비가 494만원으로 제시됐다. 추후 공사원가가 급등했으나 계약서로 인상요인을 억제한 끝에 신탁보수를 포함해 약 910억원의 공사비 절감 효과를 이끌어냈다는 게 정 본부장의 설명이다. 반면 마천4구역은 설계변경과 조건 변화를 이유로 평당 공사비가 585만원에서 960만원으로 늘었다.

정 본부장은 조합이 단순히 ‘1군 시공사’ 브랜드에 기대기보다 초기 설계ㆍ상품성ㆍ계약 구조를 치밀하게 설계하는 것이 조합원 이익과 직결된다고도 언급했다. 그는 “기술ㆍ법무ㆍ재무 인력을 내재화한 신탁사의 조직 역량이 정비사업의 지속가능성을 좌우하는 시대”라며 “신탁방식이 조합의 구조적 한계를 보완하는 현실적 선택지”라고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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