[대한경제=문수아 기자] 서울 호텔 시장이 팬데믹 회복 국면을 지나 수익 구조 자체가 바뀌는 단계에 들어섰다. 방한 외래객이 역대 최고치를 경신하는 동안 객실 공급은 제자리걸음을 하면서 가격 결정력이 호텔 쪽으로 넘어간 결과다.
9일 종합부동산서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 발간한 ‘2026 서울 호스피탈리티 리포트’에 따르면 2025년 방한 외래객은 1894만명으로 역대 최고치를 기록했다. 2019년 대비 회복률은 108%로 전 세계 평균(104%)을 웃돌았다. 국적별로는 중국이 548만명으로 최다였으나 회복률은 91%에 머물렀다. 반면 일본(112%)과 대만(150%), 미국(142%), 유럽(120%)은 팬데믹 이전 규모를 이미 넘어섰다. 팬데믹 이전 35%였던 중국인 비중은 지난해 29%로 낮아졌다.
빈자리를 채운 것은 고지출 서구권 여행객이다. 이들은 단체 관광보다 문화 체험과 미식, 럭셔리 숙박을 목적으로 삼아 체류 기간과 1박당 지출 단가가 아시아권 여행객보다 높다. 4~5성급 브랜드 호텔을 선호하며 식음·스파 등 부대시설 소비에도 적극적이다. 단체 쇼핑 중심의 중저가 숙박을 활용하던 중국인 관광객과는 질적으로 다른 소비 구조다.
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◆고단가 수요 유입에 평균 객실 요금 껑충
고단가 수요가 유입되자 호텔들의 운영 실적도 크게 개선됐다. 서울 3ㆍ4ㆍ5성급 호텔의 객실 점유율(OCC)은 지난해 79.2%로 팬데믹 직전인 2019년(76.8%)을 넘어선 것으로 추산됐다. 전체 숙박객 중 외국인 비율도 같은 기간 60.8%에서 71.2%로 올랐다. 가용 객실당 수익(RevPAR)은 20만7345원으로 2019년(12만4305원)보다 67% 높은 역대 최고치를 새로 썼다.
가용 객실당 수익 상승분의 대부분은 객실 점유율 대신 평균 객실 요금(ADR) 영향이었다. 2019년 대비 객실 점유율 개선폭이 소폭에 그친 반면 평균 객실 요금은 같은 기간 약 63% 뛰었다. 객실을 더 많이 채워 수익을 올린 것이 아니라 더 비싼 값에 팔 수 있게 된 셈이다.
성급별로는 4성급이 가장 가파르게 올랐다. 2017년 대비 2024년 평균 객실 요금 상승률은 4성급이 92%로 5성급(65%)과 3성급(71%)을 앞질렀다. 합리적 가격대와 브랜드 경험을 함께 원하는 ‘스마트 럭셔리’ 수요가 4성급으로 집중된 영향이다. 4성급과 3성급의 평균 객실 요금격차는 2017년 22%에서 2024년 38%까지 벌어졌다.
다만 4성급 이하 호텔은 객실 매출 의존도가 높다. 4성급은 전체 매출의 77%, 3성급은 84%를 객실에서 거둔다. 식음업장 매출이 40%를 차지하는 5성급과 달리 수요가 꺾이면 실적 변동성이 그만큼 커진다.
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서울의 호텔 객실이 좀처럼 늘지 않는 점에서 평균 객실 요금은 계속 높아질 전망이다. 2025년 서울 총 객실수는 5만3675실로, 2019년 5만2160실에서 6년간 1500여실 늘어나는 데 그쳤다. 2023년 이후 연간 신규 공급은 1000실 내외로 2010년대의 4분의 1에도 못 미친다. 팬데믹 기간 경영난을 겪은 중소형ㆍ비브랜드 호텔이 폐업하거나 오피스텔·생활형숙박시설로 용도를 바꾼 뒤 호텔로 복귀하지 않은 탓이다.
공급 제약은 투자 시장의 방향까지 돌려놨다. 거래된 호텔을 다른 용도로 바꾸는 컨버전 비율은 2022년 86%에 달했지만 2023년 17%, 2024년 13%를 거쳐 지난해 0%로 떨어졌다. 지난해 손바뀜한 호텔 전부가 호텔 용도를 그대로 유지했다. 오피스를 호텔로 바꾸는 역방향 컨버전도 등장했다. 블랙스톤은 강남 SM그룹 사옥을 1200억원에 인수해 호텔로 전환하기로 했다.
투자금은 4성급으로 몰렸다. 지난해 서울 호텔 거래 규모 2조1000억원 가운데 4성급이 1조3000억원으로 절반 이상을 차지했다. 5성급은 4202억원, 3성급은 3381억원에 그쳤다. 4성급 객실당 평균 거래가는 6억9000만원으로 2023년(3억4000만원)의 두 배를 넘어섰다. 매수자 구성도 국내 리츠·운용사에 블랙스톤과 골드만삭스, 싱가포르투자청(GIC) 등 외국계 자본이 가세했다.
관건은 공급이 언제 수요를 따라붙느냐다.
로즈우드(2027년 용산)와 만다린 오리엔탈(2030년 서울역), 아만(2031년 청담), 리츠칼튼(2031년 서울역) 등 글로벌 최상위 브랜드가 서울 진출을 예고했다. 이들 호텔은 완공까지 수년이 걸리는 데다 통상 소규모 객실을 운영해 시장 전체의 수급 균형을 되돌리기는 어렵다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 관계자는 “공급이 의미 있는 수준으로 늘지 않는 한 현재의 높은 객실 점유율, 평균 객실 요금 수준은 중기적으로 유지될 전망”이라고 내다봤다.
문수아 기자 moon@
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