용산구 한남3재정비촉진구역 현장 전경. / 조합 제공

[대한경제=임성엽 기자]서울 용산구 한남3재정비촉진구역(이하 한남3구역)이 정비사업 최초로 ‘4개월내 통합심의 통과’를 구체화했다. 서울시가 주택공급 절벽을 타개하기 위해 자치구의 인허가 속도전을 주문하는 데다, 용산구에서도 전폭적 지원을 아끼지 않고 있어 사실상 신기록 작성을 눈앞에 뒀다는 평가가 나온다. 조합은 ‘기반시설 ㆍ굴토 시공 분리 인가’라는 묘수를 꺼내 들고 연내 착공에 사활을 걸었다.

12일 정비업계에 따르면 조창원 한남3구역 조합장은 최근 조합원들에게 이 같은 사항을 공지했다. 한남3구역은 앞서 지난 4월 30일 통합심의(안)를 접수하고 현재 심의 절차를 밟고 있다.

목표가 달성되면 한남3구역은 접수 후 단 4개월 반 만에 통합심의를 통과하는 신기록을 달성하게 된다. 이는 앞서 최단 기록을 세운 목동6단지, 여의도대교아파트(5개월)와 비교해도 2주가량 빠른 속도다.

일반적으로 재건축보다 재개발의 심의 난이도가 훨씬 높다는 점을 감안하면 이례적인 목표 설정이다. 통합심의를 통과하면 한남3구역은 계획대로 연내 착공에 들어갈 수 있다.

지난 2019년 3월 사업시행인가를 통과한 한남3구역 조합이 다시 통합심의를 준비하게 된 이유는 사업을 정상적으로 진행할 수 있도록 사업성을 재확보하기 위한 조치였다. 이 과정에서 서울시도 전폭적인 지원을 아끼지 않았다.

시와 조합은 적법한 범위와 규정 내에서 사업성 확보 방안을 논의했고, 그 결과 정비사업에서는 유례없는 재정비촉진계획 변경을 통해 4만1322.38 m² 규모 상가 부지를 공동주택부지로 전환시켰다. 3.3m²당 가치 면에서 아파트가 상가보다 압도적으로 높기 때문에, 급등한 공사비를 상쇄할 수 있는 수준으로 사업성을 극대화했다는 평가다.

여기에 지형 고도 제한(90m) 규제 상쇄를 위해 2블록 일부를 1종일반주거지역에서 2종으로 상향시켰고, 4블록은 규모를 2배 가까이 확대해 3종일반주거지역으로의 종상향을 모두 성공시켰다. 빽빽한 건폐율로 단지 가치가 저하될 뻔한 위기를 대규모 종상향을 통해 정면 돌파한 셈이다.

다만 광범위한 종상향으로 향후 본 공사 착공을 위해서는 15m~20m 깊이의 대규모 토사를 파내야 하는 대대적 굴토 시공을 선행해야 하는 기술적 과업이 생겼다. 일반 절차대로 진행하면 본격적인 건축물을 올리기도 전에 흙을 파내는 작업에만 최소 1년 이상이 소요돼 사업이 지연될 리스크가 있다.

이에 조합은 ‘선제적 공정관리 기법’을 도입, 건축 착공에 앞서 기반시설 도로공사ㆍ굴토 시공을 분리해 먼저 인가를 받는 전략을 세웠다. 이 방안이 실현되면 전체 사업 일정을 최소 8개월에서 1년 이상 혁신적으로 단축할 수 있다는 것이 조합 측 설명이다.

이 같은 인가 목표 수립은 서울시의 행정 기조와도 정확히 맞닿아 있다. 최근 김성보 서울시 행정2부시장은 ‘공정촉진책임관 회의’를 주재하며 “2031년까지 31만 호 착공 달성을 제1목표로 삼고, 안 풀리는 문제가 있으면 선제적으로 해결책을 제시하라”고 시ㆍ구 공정촉진책임관들에게 요청한 바 있다.

서울시는 강남구 은마아파트가 구청의 신속한 행정 처리(41일 만에 사업시행계획인가)를 통해 착공을 2년이나 앞당긴 사례를 ‘모범사례’로 꼽으며 전 자치구에 전파하고 있다. 이미 한남3구역은 서울시의 ‘핵심공급 전략사업’지로 지정돼 특별관리를 받는 지역이다.

실제 관할 지자체인 용산구의 입장도 고무적이다. 김경대 용산구청장은 지난 2일 취임 후 첫 현장 행보로 용산공원, 용산국제업무지구 등과 함께 한남3구역을 선택했다.

김 구청장은 현장에서 “용산의 주요 개발사업은 구민의 삶의 질을 높이는 것은 물론 용산의 미래를 결정할 핵심 사업”이라며 “사업이 차질 없이 신속하게 추진될 수 있도록 구의 역할을 적극적으로 수행하고, 관계기관과의 협력도 강화해 나가겠다”고 강조한 바 있다. 

임성엽 기자 starleaf@

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