[대한경제=임성엽 기자]앞으로 학령인구 감소로 문을 닫거나 이전하는 서울 시내 학교 부지 개발이 손쉬워진다. 서울시가 이들 부지에 대한 건폐율과 용적률 규제를 일반 부지 수준으로 정상화하기로 하면서, 지역에 필요한 공공시설 확충은 물론 청년ㆍ신혼부부를 위한 주택 공급에도 탄력이 붙을 전망이다.

서울시는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘서울특별시 도시계획 조례 개정안’을 시행한다고 20일 밝혔다.

그간 서울시는 난개발을 막고 공공성을 유지한다는 명목으로 학교가 떠난 자리(학교 이적지)에 대해 일반 부지보다 엄격한 밀도 기준을 적용해 왔다. 기존 규정 상 학교 이적지의 건폐율은 30% 이하로 제한됐다. 용적률 상한 역시 △준주거지역 320% △제3종 일반주거지역 200% △제2종 일반주거지역 160% △제1종 일반주거지역 120% 등으로 낮게 묶여 있었다.

하지만 이번 개정안을 통해 학교 이적지를 도서관, 체육관, 문화시설 등 공공ㆍ문화체육시설로 활용할 경우, 소유주가 공공기관이든 민간 학교법인이든 관계없이 해당 용도지역의 '일반 도시계획 기준'을 적용받는다.

이에 따라 용적률 상한은 △준주거지역 400% △제3종 일반주거 250% △제2종 일반주거 200% △제1종 일반주거 150% 등으로 상향된다. 기존 전용 상한선과 비교하면 개발할 수 있는 건축 연면적은 일제히 25%씩 늘어나는 효과를 본다.

일례로 대지면적 1만㎡, 제2종 일반주거지역 기준 기존 규제를 적용하면 연면적 최대 1만6000㎡까지 건축할 수 있다. 개정 조례를 적용하면 일반 상한 200% 적용으로 최대 2만㎡까지 건축(4000㎡ 면적 이득)할 수 있는 구조다.

규제 완화 대상이 되는 ‘학교 이적지’ 범위도 넓어졌다. 학교 전체가 완전히 폐교되거나 이전한 곳은 물론, 학생 수 감소로 학교 규모를 줄이면서 도시계획시설에서 일부 해제된 부지도 포함된다. 아울러 학교가 이전한 지 10년이 지난 부지나, 지구단위계획을 통해 동네에 필요한 공공시설을 설치하는 경우도 완화 혜택을 받을 수 있다. 단, 공공시설을 짓지 않거나 조례가 정한 예외 요건을 맞추지 못하면 기존의 강화된 규제(건폐율 30% 및 낮은 용적률)가 그대로 유지된다.

이번 조치가 심각한 서울의 주택 공급 부족을 해소하는 ‘마중물’이 될 것란 관측도 나온다. 주거시설 확충이 가능한 부지에 공공시설을 함께 짓는 복합개발을 추진할 경우 사업성이 크게 개선되기 때문이다. 늘어난 용적률을 활용해 청년이나 신혼부부를 위한 공공임대주택 등을 함께 올릴 수 있어 주택 공급 여력이 한층 커질 전망이다. 

이미 서울 내 학령인구 감소세는 심각한 수준이다. 서울시교육청에 따르면 시내 소규모 학교 수는 2015년 36개교에서 지난해 183개교로 5배 가까이 급증했다. 학생 수 역시 오는 2031년에는 지난해보다 27.8% 급감한 53만 명 선에 그칠 것으로 보여 앞으로 폐교 부지는 더 늘어날 수밖에 없다. 교육청도 지난 3월 폐교 공간을 미래 교육 및 권역 별 복합 공간으로 재정비하는 마스터플랜을 발표한 바 있다.

임성엽 기자 starleaf@

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