주택공급 파이프라인 복원 시급

‘거시건전성 관리부담금’ 개념 도입도 필요

양도소득세 세율 체계 주택가액 기준 전환 제안

이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 전문가 발제를 듣고 있다./사진:연합뉴스

[대한경제=김광호 기자] 23일 이재명 대통령이 주재한 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서는 주택공급 확대를 위해 민간 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 속도를 높일 수 있는 규제 완화가 병행돼야 한다는 전문가 제언이 나왔다.

이날 토론회에서 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 주제로 첫 번째 발제를 맡은 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 현재의 주택시장에 대해 공급 절벽으로 인해 향후 시장 불안을 초래할 수 있는 구조적 위험에 있다고 진단했다.

진 교수는 “가장 우려되는 것은 일시적 주택공급 감소가 아닌 주택공급의 연결고리가 끊어지고 있다는 것”이라며 “2022년 이후 인허가ㆍ착공 물량이 줄어들며 준공ㆍ입주 물량이 감소하고, 기존 거래시장 매물도 줄어들며 가격 상승 압력과 주거비 부담이 확대되는 악순환이 가속화되고 있다”고 진단했다.

특히 주거 사다리 하단을 지탱하는 임대용 비(非)아파트 부문이 크게 위축되며 주택공급 파이프라인 복원이 시급하다고 강조했다.

그는 해결방안으로 △신축 공급 회복을 위한 금융ㆍ세제 지원 △민간 정비 활성화를 위한 규제 완화 △주요 부지 공급 속도 제고, 공급 구조 설계 △도시ㆍ건축 규제 유연화 △임대공급 주체 다변화 △공공부문 역할 강화 등 6가지 방향성을 제시했다.

6가지 방향성과 별개로 규제지역(조정대상지역ㆍ투기과열지구) 및 토지거래허가구역 등 제도의 실효성을 재점검해야 한다는 의견도 뒤따랐다. 진 교수는 거래 위축, 공급 감소, 국민 불편 등 해당 제도의 부작용을 다시 확인하고, 해제 시 투기 재확산 우려를 방지할 수 있는 안전장치도 미리 고려해야 한다고 강조했다.

두 번째 발제자로 나선 김영도 한국금융연구원 선임연구위원은 ‘거시건전성 관리부담금’ 개념 도입 필요성을 주장했다. 대출 금리 외에 경제 리스크 관리부담금을 차주에게 추가로 부과하는 ‘세금’ 성격의 비용으로, 고신용자나 고액 주택담보대출 차주에게 부과하자는 것이다.

사회적 자본인 대출 자원을 과도하게 사용하는 대가를 비용으로 지불하게 하자는 취지인데, 이렇게 되면 주담대 수요를 탄력적으로 만들어 가계부채 문제 해결은 물론, 수요가 줄어 주택시장 안정화에도 기여할 수 있다는 설명이다. 이를 통해 징수된 부담금은 저소득, 저신용, 취약계층을 위한 포용금융 재원으로 활용하면 된다는 게 골자다.

세제 분야 발제를 맡은 강성훈 한양대 정책학과 교수는 종합부동산세와 양도소득세의 세율 체계를 주택 보유 수가 아닌 주택가액 기준으로 전환해야 한다고 제안했다.

강 교수는 종부세의 쟁점을 크게 네 가지로 정리했다.

우선 세부담 적정성 측면에서 한국의 보유세 부담이 주요국과 비교해 적정한 수준인지, 과세표준에 시가가 충분히 반영되고 있는지를 함께 짚어야 한다고 말했다.

두번째로는 세율 적용 기준 문제를 짚으며 “과세 형평성 차원에서 주택 보유 수가 아니라 주택가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의할 필요가 있다”고 강조했다.

세번째 쟁점으로는 세부담 정상화를 꼽았다. 초고가 주택의 세 부담이 적정한 수준인지, 초고가 기준을 어디에 둘지, 세액공제에 거주 여부를 반영할지가 핵심이라고 진단했다.

강 교수는 시장 충격과 조세 저항을 최소화하는 이행 방안을 함께 검토해야 한다고도 제언했다.

이밖에 강 교수는 양도세 쟁점으로 △비거주 주택에 대한 세부담 적정성과 거주 공제 확대 여부 △초고가 주택의 과세 형평성 제고 △매도 시점을 늦추는 동결 효과를 최소화할 방안 △보유세가 강화될 경우 양도세 설계 등을 핵심 과제라고 정리했다.

김광호 기자 kkangho1@

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