PF대출 위험가중치 150% 적용

비우량 사업장 자금조달 난항 지속

이주비도 사업비 대출로 관리해야

그래픽=대한경제.

[대한경제=황은우 기자] 정부가 마련한 부동산 토론회 이후 수요자 금융규제의 핀셋 해제가 논의되자 이와 맞물린 프로젝트파이낸싱(PF) 규제 등 공급 측면에서도 같은 차원의 조치가 필요하다는 목소리가 나온다.

29일 관계 기관에 따르면 금융당국의 각종 PF 규제가 부동산 개발사업을 통한 신축 주택공급을 제약하고 있다. 이는 이달 15일 진행된 금융위원장 주재 주택금융 토론회와 27일 있었던 국무총리 주재 제2차 부동산 대토론회에서 함께 제기된 문제다.

특히 국무총리 주재 토론회에서는 현재 은행 등 금융권의 부동산 PF대출 위험가중자산(RWA) 가중치가 150%로 설정된 상황이 근본적인 걸림돌로 지적됐다.

이는 금융기관이 브릿지론과 본 PF 등을 포괄한 PF대출 실행 시 이를 얼마나 위험한 자산으로 평가하느냐를 정한 수치다. 150%라는 건 실제 대출액 1.5배가 위험자산으로 잡히고 있다는 뜻이다. 당국은 내년부터 PF대출 시 적용되는 위험가중치 등을 차등화하겠다는 방침이지만, 이것도 시행사의 PF 사업비 대비 자기자본비율을 기준으로 삼겠다는 조건이 붙어있다.

2022년 9월 레고랜드 사태 이후 경색된 PF 시장의 연착륙과 건전화를 위한 조치지만, 신축 주택공급이 절실한데 우량사업장 밖에서의 개발사업은 추진이 계속 어려울 수 있는 셈이다.

실제로 금융당국 집계를 보면 재작년 6월 15조1000억원이었던 PF 신규 취급 규모는 등락을 거듭하다가 올해 3월 16조8000억원을 기록하는 등 정체를 보이고 있다. 마침 PF 익스포저(위험노출금액)는 2024년 6월 216조5000억원에서 꾸준히 줄어들다가 올해 3월 말 169조8000억원까지 내려가는 등 다소 안정되고 있다.

이와 관련, 토론회에서 발언권을 얻었던 문길주 대신이엔디 회장은 “주택 공급하는 민간사업자 입장에서는 브릿지가 중요한데 막혀있고 토지 작업이 돼서 본 PF를 하려면 이것 또한 안되는 상황”이라고 말했다.

김학렬 스마트튜브 대표도 “조만간 발표될 부동산 대책에 PF대출 위험가중치 규제 완화 등의 포함 여부가 2029년 입주 물량을 바꿀 수 있다”며 “실제 착공을 결정할 변수”라고 했다.

한편 재건축ㆍ재개발 등 정비사업은 실질적으로 토지주가 주도하는 부동산 개발사업인 만큼, 이주비 대출을 가계대출이 아니라 PF 성격의 사업비 대출로 관리해야 한다는 주장도 나온다.

정비업계의 한 관계자는 “사업성이 좋은 곳은 권리가액이 20~30억원대도 나오는데 이런 곳들까지 LTV(담보인정비율) 40%, 주택담보대출 6억원 한도 등의 기준을 그대로 유지하는 것은 합리적이지 않다”고 했다. 그는 이어 “담보가치 평가 기준을 재건축 후 신축으로 조정하는 방향이 논의되는 것으로 아는데, 더욱 전향적인 규제 완화가 필요하다”고 말했다.

황은우 기자 tuser@

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