부동산 대토론회 이후 정책의 윤곽이 서서히 드러나고 있다. 청년ㆍ신혼부부ㆍ생애최초 구입자 등에 대한 대출 규제 완화와 가계대출 총량 관리 예외 적용 등이 대표적이다. 실수요자의 금융 애로를 덜어주겠다는 취지는 이해할 만하다. 하지만 토론회 이후 이어지는 정책 신호를 보면 한 가지 의문이 남는다. 정작 공급을 좌우하는 개발금융에 대한 논의는 찾아보기 어렵다.

주택 공급의 출발점은 PF(프로젝트 파이낸싱)다. 아무리 공급 확대를 외쳐도 사업 자금이 막히면 착공은 이뤄질 수 없다. 그런데 지난해 말부터 부동산 PF 위험가중자산(RWA) 가중치가 150%로 강화되면서 금융회사의 PF 취급 부담은 크게 늘었다. 부실 사업장 정리를 위해 도입된 규제지만 결과적으로는 정상 사업장까지 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. PF 위험 노출액(익스포저)이 2023년 말 231조원에서 올해 3월 말 169조원으로 60조원 넘게 감소했는데도 규제 완화 논의는 제자리걸음이다.

더 큰 문제는 공급 부족의 후폭풍이 시차를 두고 나타난다는 점이다. 지금 PF가 막히면 내년 공급이 줄어드는 것이 아니라 3~4년 뒤 입주 물량 감소로 이어진다. 정부가 집값 안정을 원한다면 수요와 공급을 함께 살펴야 한다. 수요자 대출 규제만 완화한 채 공급 금융은 옥죄고 있다면 시장은 결국 또 다른 공급 부족을 걱정할 수밖에 없다. 공급 확대를 말하면서 공급의 혈맥인 개발금융을 외면하는 것은 정책적 모순이다.

주택 공급은 구호가 아니라 자금 조달에서 시작된다. 집은 대출 완화만으로 공급되지 않는다. 사업비를 조달할 수 있어야 주택이 지어지고 시장에 나온다. PF 규제 정상화와 개발금융 활성화 없이 주택공급 확대를 기대하는 것은 어불성설이다. 공급 금융 해법이 빠진 부동산 대책은 결국 공급 확대도, 집값 안정도 이루지 못한 채 공염불에 그칠 가능성이 크다.

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