고가 주택이 밀집한 서울 한강변 아파트 전경. 대한경제DB.

초고가주택 종부세 상향, 시가 46억원선 유력
비실거주 1주택자 장기보유특별공제 폐지ㆍ축소
장기보유특별공제 공제한도 10억원 확정 시 파장
유예기간에 매물 출회 후 매물 잠김ㆍ거래절벽
세제개편 후 수요 이동… 가격대별 풍선 효과

[대한경제=한상준 기자] 부동산 세제 개편이 임박하면서 향후 주택시장 흐름에 대해 궁금증이 커지고 있다.

지난 23일 대통령 주재로 열린 부동산 대토론회에서 언급된 건의사항과 대통령 발언 등을 종합해보면, 크게 종합부동산세는 △산정 기준 주택 수→주택가액 전환 △초고가주택 보유세 상향(시가 46억원 안팎) △공정시장가액비율 60%→70∼80% 상향 △1주택자 공제액 12억원→14억원 상향이 유력하게 검토되고 있다. 양도소득세는 △비거주 1주택자 장기보유특별공제 폐지ㆍ축소 △장기보유특별공제 공제한도 10억원 제한이 거론되고 있다.

시장에서 우려하는 매물 잠김 부작용을 막기 위해 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화하고 은퇴자의 지방 이전에 인센티브를 주는 방안도 함께 논의되고 있다.

종합부동산세, ‘똘똘한 한 채’ 수요 타깃

먼저 종합부동산세(종부세) 산정 기준을 주택 수에서 주택가액으로 바꿀 것으로 전망된다. 중저가 다주택자가 고가주택 1주택자보다 세 부담이 더 커 불합리하다는 지적에 따른 것이다. 이런 제도가 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상의 원인으로 작용함에 따라 이 같은 수요를 줄여보겠다는 정책의도로 풀이된다.

시세 30억원 1주택자가 10억원짜리 3채 다주택자보다 오히려 세금을 덜 내는 문제를 바로잡고 과세 형평성을 맞추겠다는 취지다.

하지만, 양도세 중과세 등 다주택 보유 규제가 심한 상황에서 다주택자 규제를 풀지 않는 한 고가주택 1주택 보유 전략을 바꿀 만큼 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상의 결정적 해소 요인은 안된다는 게 중론이다.

종부세 개편은 기본공제선과 초고가 기준선을 중심으로 기본공제, 중부담, 초고가 그룹 등 3개 구간으로 나눠 세 부담을 차등화하는 방식을 검토 중인 것으로 알려졌다.

현행 종부세는 인별로 합산한 공시가격에서 기본공제(1주택자 12억원·다주택자 9억원)를 뺀 금액에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 산출한다.

여기에 세율을 곱하고, 재산세 공제·1세대 1주택 세액공제ㆍ세 부담 상한 초과액 공제 등을 적용해 최종 세액이 산출된다.

현행 60%인 공정시장가액비율을 70% 이상으로 높이는 방안도 거론된다. 1주택자는 60%에서 70%로 다주택자는 60%에서 80%로 높이는 방안이 유력하게 논의되고 있다.

기본공제 그룹은 현행처럼 종부세를 내지 않는 그룹이다. 다만 1주택자 기본공제액 현행 12억원에서 그간의 부동산 자산가치 상승을 반영해 소폭 상향하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

기본공제선과 초고가 기준선 사이에 있는 중부담 그룹은 세 부담을 현 수준에서 유지하거나 완만하게 높이는 방향으로 설계할 것으로 보인다.

반면 초고가 기준선 이상 그룹은 과세표준 구간 세분화나 세율 인상 등을 통해 과세 강도를 높이는 방안이 검토되고 있다. 초고가 기준은 시가 30억∼50억원 수준이 거론되고 있는 가운데, 일각에선 시가기준으로 46억원ㆍ공시가 기준으로 32억원이 유력하다는 소식도 나온다.

시가 약 50억원(공시가격 35억원)인 아파트를 보유한 1주택자의 경우, 현행 기준(기본공제 12억원·공정시장가액비율 60%·기본세율 1.3%)으로는 1194만원의 종부세(산출세액 기준)를 낸다.

하지만, 개편안에 따라 중과세율(2.0%)이 적용되고 공정시장가액비율이 70%로 오르면, 기본공제가 13억∼15억원 수준으로 올라도 세액은 두 배가량이 된다.

이 또한 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 줄이고 매물 출회를 위해 세 부담을 강화하는 차원으로 해석된다.

시장에서는 단기간엔 초고가 주택 수요가 줄고 소득이 적은 고령자와 은퇴자 보유 주택이 시장에 나올 가능성을 점치고 있다.

취득세와 양도소득세 등 거래 비용을 함께 낮추지 않으면 매물 잠김현상으로 매물 부족 심화될 전망이다. 매물 잠김 해소를 위해선 거래세를 일정기간 낮춰주는 퇴로를 마련해주는 것이 필요하다는 지적이다.

중장기적으론 경제성장률 상승과 유동성 확대 및 핵심지 신축 아파트 공급부족으로 하락하긴 어려울 것으로 전망된다.

양도소득세, 장기보유특별공제 한도 10억원으로 축소

비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 폐지 또는 축소를 검토 중이다.

현행 장특공제는 실거래가 12억원 초과 1세대 1주택자를 대상으로 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 공제 혜택을 준다.

이번 세제 개편에선 양도차익이 크게 발생한 초고가 주택 양도세 부담을 늘리는 것이다. 일각에선 2028년부터 공제 한도를 10억원으로 한정하고 비거주자에게는 혜택을 주지 않는 방향이 유력한 것으로 알려졌다.

고령 은퇴자는 주택을 팔아서 현금흐름을 개선하려는 수요가 있는데 장특공제 축소로 차질이 생길 수 있는 만큼 이들에겐 매각 인센티브를 부여하는 방안도 검토될 수 있다.

인센티브와 유예기간이 주어질 경우 이 기간 동안 양도차익이 큰 초고가주택 보유자 매물이 일시적으로 쏟아질 가능성도 있다.

이럴 경우 초고가 주택 시장은 매물 출회로 유예기간 동안 단기 약세를 보일 전망이다. 강남권 아파트 ‘바겐세일 기간’이 될 수도 있다는 전망이다. 이후엔 양도세 회피를 위해 극심한 매물 잠김현상과 거래절벽이 나타날 것으로 예상된다.

비거주 1주택 장특공제 폐지로 실거주 위해 임차인 만기시 임대인 실거주로 임대매물이 줄면서 전세가격 상승 요인으로 작용할 수 있다.

세제 개편발 ‘풍선 효과’ 가능성

부동산 세제 개편으로 가격대별 주택시장도 희비를 맞을 전망이다.

먼저 초고가주택 보유세 상향 기준에 따라 강남3구 등 아파트 시장은 단기적으론 약세가 점쳐진다.

반면, 초고가와 고가 주택보다 보유세 부담이 상대적으로 적은 15억원 이상 30억원 이하 아파트는 상대적 수혜도 예상된다. 장특공제 혜택을 누리기 위해 고령자ㆍ은퇴자 등 보유세를 감당하기 어려운 소유자를 중심으로 30억원 이상 아파트 매도 후 상대적으로 덜 오른 지역으로 수요가 이동할 가능성도 있다.

전세대출 규제 더 강화될 듯

대출규제는 청년ㆍ서민층 이외에는 규제가 지속될 것으로 전망된다.

현재 주택담보대출은 가격에 따라 △15억원 이하 6억원 △15억원 이상 25억원 이하 4억원 △25억원 이상 2억원 한도가 책정되어 있다.

당분간 토지거래허가구역 등을 피해간 비규제지역 15억원 이하 아파트가는 강세를 보이는 가운데, 국민은행이 시행 중인 주담대 3억원 하향시 10억원 이하 중저가 아파트 시장이 강세를 보일 전망이다.

대토론회에서 전세가격 상승과 아파트 가격을 떠밀어 올린 ‘주범’으로 지목된 전세대출 규제도 강화될 전망이다.

전세대출이 강화되면 월세 수요로 이동하며 월세시장이 더 가속화 될 전망이다.

한상준기자 newspia@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉