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여러 논의가 있었지만, 그중에서도 시급한 과제가 ‘비아파트 공급 정상화’를 위한 제도개선이다. 최근의 가격 급등으로 가장 큰 어려움을 겪는 계층이 저소득층과 축적된 자산이 적은 젊은층이고, 이들이 주로 거주하는 주거유형이 비아파트이기 때문이다. 또한 입지의 제약이 적고, 소규모로 개발이 가능하며, 단기간에 공급을 늘릴 수 있어서다. 비아파트 공급확대가 주요 의제로 논의된 이유이다.
2021년부터 2025년까지 5년간의 오피스텔과 도시형생활주택, 빌라 등 비아파트 공급(준공) 상황을 보면 급격한 감소추세를 확인할 수 있다. 오피스텔 공급은 2021년의 7만 8천여 실에서 2025년 3만 3천여 실로 57%가 감소(서울은 2만 1천여 실에서 4천 700여 실로 88% 감소)했다. 도시형생활주택은 5년간 87%가 감소했고, 빌라는 75%가 줄었다. 그리고 이러한 급격한 공급감소는 전월세가의 급등을 초래하여 주거약자들에게 큰 부담을 주고 있다.
비아파트 공급의 급감은 수요와 공급, 양면의 문제가 함께 작용한 결과다. 따라서 공급을 늘리려면 양 측면의 제도개선이 동시에, 그리고 시급하게 이루어져야만 한다.
오피스텔 등 비아파트 공급이 급감하게 된 가장 큰 이유는 지어도 사줄 사람, 즉 수요가 사라졌기 때문이다. 100만 호가 넘게 공급되던 오피스텔이 왜 갑자기 외면받게 되었는가? 지난 2020년 7월 정부가 오피스텔 등을 주택수에 포함하고, 취득세와 양도세 등에서 다주택자 규제를 대폭 강화하면서부터다. 아파트 투기를 막겠다고 도입한 규제가 투기와는 거리가 먼 비아파트 시장의 수요를 크게 위축시킨 것이다.
정부도 문제점을 인식하고 2024년 1월 일부를 완화했지만, 소형의 신축 오피스텔 등에 대해서만 한시적으로 적용되는 것이어서 효과는 크지 않았다. 따라서 이제라도 60m² 이하의 소형 비아파트는 주택수에서 완전히 제외해서 추가 조세부담 우려를 해소해야 한다. 사실 소형의 비아파트는 단기간 거주특성을 가진, 사는(buy)과 사는(live) 사람이 다른 대표적인 유형이며, 은퇴자들이 임대목적으로 주로 분양받던 시장이었기 때문이다. 따라서 신속한 제도개선으로 수요를 살려내야 한다. 사줄 수요가 있어야만 공급이 이루어지는 것은 자명한 사실이기 때문이다.
공급측면에서는 장기간 개발되지 않은 상업용지 등의 활용도를 높이고, 공급과잉인 도시지원용지를 신속하게 주거용으로 전환해서 활용토록 해야 한다. 이를 위해서는 ‘용도용적제’와 ‘오피스텔 계획 가이드라인’의 개선이 필수적이다.
용도용적제는 상업지역 등에 오피스텔과 같은 주거시설을 건설할 경우 용적률을 낮추어 적용하는 것이다. 이로 인해 토지이용 효율이 떨어지고 토지비 부담이 증가해서 분양가가 상승하고, 사업성이 악화된다. 서울시는 주거시설 공급확대와 저렴한 공급을 위해 이미 대폭적인 제도개선을 한 바 있다. 다른 지자체도 용도용적제 개선을 통해 양호한 입지에 저렴한 주거시설 공급이 확대되도록 해야 한다.
공공택지지구에 적용하는 오피스텔 계획 가이드라인도 대폭 개선되어야 한다. 현재는 오피스텔 호수를 지구 전체 주택수의 10~25% 이내로 제한하고 있고, 필지별 건축물 연면적 제한도 있어 토지이용계획 오류로 과잉공급된 도시지원용지 등을 주거용으로 전환하는 데 큰 제약이 되고 있다. 수많은 공공택지가 가이드라인의 적용을 받고 있으므로 개선이 이루어진다면 그 효과는 무척 크게 나타날 것으로 보인다.
비아파트는 주거이동의 사다리 역할을 하면서 전월세 시장 안정에도 큰 역할을 해 왔다. 그럼에도 현실과 동떨어진 규제로 공급이 급감함으로써 주거약자들의 주거비 부담을 가중시키는 결과를 초래했다. 늦었지만 이제라도 신속하게 제도를 개선하고 규제를 완화함으로써 수요를 살려내고, 공급을 촉진해야 한다. 정부의 가장 중요한 책무는 주거약자들의 주거안정을 도모하는 것이기 때문이다.
이형주 (사)건설경제연구원 이사장
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