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박민규 한국투자부동산신탁 신탁사업본부장 /사진:대한경제 DB

도심복합개발사업에 정비업계와 시행업계가 동시에 몰려들고 있다. 지난해 2월 시행된 도심복합개발지원에 관한 법률과 서울시의 올해 1월 조례 제정ㆍ시행이 맞물리면서다.

실제로 부동산신탁업계는 혁신지구 지정을 위해 다수의 추진위원회와 업무 협약을 맺는 사례를 눈에 띄게 늘리고 있다. 도심복합개발사업이 정비사업과 비슷한 절차를 밟으면서도, 통합심의와 인허가 의제 처리로 빠르게 추진할 수 있다는 장점을 갖고 있기 때문이다. 구역 지정과 함께 건폐율ㆍ용적률 완화 같은 자율성도 따라온다. 속도와 자율성. 이 두 단어가 사업 구도를 바꾸고 있는 셈이다.

이는 일본 도심지 개발 사업처럼 지역 랜드마크를 세울 계기이기도 하다. 도쿄 롯본기 힐스나 아자부다이 힐스, 오사카 그랜드 그린 오사카 등은 도심 복합개발이 낳은 대표적 사례다. 디벨로퍼(부동산 개발업체)의 기획력도 중요하지만, 낙후한 도심 개발에는 행정적 지원과 민간 금융이 결합하는 시너지가 필요하다는 점을 이들 사례가 보여준다.

그럼에도 이 구조가 대안으로 떠오르는 데는 이유가 있다. 도심지 토지대는 계속 오르고, 기존 지주 작업을 통한 개발은 갈수록 힘겨워진다. 특히 시행자가 사업비의 20%까지 자기자본을 점진적으로 확보해야 하는 현실에서 개발은 지체되기 쉽고, 이는 곧 도심 내 주택 공급 차질로 이어진다. 토지등소유자들의 이해관계를 조정하며 사업 속도를 확보할 새로운 방식이 필요한 시점이 되는 이유다.

도심복합개발사업은 이 부담을 나누는 방식을 하나 더 제시한다. 기존 신탁 방식 외에 리츠 구조를 활용하면, 사업에 찬성하는 토지등소유자는 현물 출자로 신규 분양 물건을 받고, 반대자는 추후 자금 조달을 통해 현금 청산을 받으면 된다. 일부는 별도 운영 법인을 세워 임대에 따른 현금 흐름과 매각 시세 차익을 함께 노리는 구조도 가능하다.

이 지점에서 부동산신탁사의 역할이 커진다. ‘레고랜드 사태’ 이후 지방 부동산 시장 침체와 각종 규제, 금융기관의 NCR(순자본비율) 요구가 겹치면서 민간 PF(프로젝트파이낸싱)를 통한 주택 공급은 갈수록 제한적이다. 반면 신탁 방식의 정비사업은 매년 2배 이상 성장하고 있다. 사업 추진의 투명성과 자금 조달 능력, 전문가 집단의 역량을 갖춘 신탁사가 시장의 신뢰를 얻고 있다는 뜻이다. 도심복합개발사업 역시 이런 흐름 위에서 부동산신탁사가 시행자로서 사업을 이끌어가는 모델로 자리 잡아갈 수 있다.

도심복합개발사업은 규모에 따라 신탁사나 계열사ㆍ지주사의 지원과 시너지도 필요할 수 있다. 사업 구조가 다양해지면서 자금 조달 방식과 참여 기관도 리스크에 따라 달라진다. 출자와 대출이 혼합되면 기존 개발 사업이나 정비사업과는 다른 양상으로 발전할 여지도 있다. 예컨대 분양과 임대를 혼합해 운영한다면, 이를 금융 상품으로 연계해 개인 고객에게 적정 수익률의 투자 상품을 공급할 수도 있다. 주택 공급과 투자 상품의 생성이 맞물리는, ‘진정한 의미의 민간 조인트 벤처’가 도심복합개발사업에서 나올 수 있을지 기대를 해본다.

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