[대한경제=김현희 기자] 서울 강남 등 분양가 20억원 안팎의 신축 대단지는 잔금대출 한도에 대해 '상한선'이 부여된다. 잔금대출 산정 기준을 사실상 분양가 기준으로 산정하는 구조가 될 전망이다. 통상 은행권이 주택 신축 잔금대출 한도를 산정할 때는 감정가를 기준으로 해왔지만, 가계대출 총량 한계를 고려해 서울 우량 신축단지로만 몰릴 수 있다는 점에서 강남 등 서울 신축 초고가주택의 잔금대출 한도 기준을 '분양가'로 정하자는 것이다.

20일 금융권에 따르면 금융당국은 지난 19일 은행권과의 8·13 부동산 안정화 대책의 후속 조치를 위한 협의에서 잔금대출 한도 산정 기준에 대해서도 논의했다. 은행권은 가계대출 총량이 추가 확대돼도 은행마다 사정이 다른 만큼 한도 산정 기준을 정해줘야 한다는 의견을 제시한 것으로 전해졌다.

금융당국은 각 은행 사정에 맞춰 자율적으로 시행하라는 의견을 내비치면서도 강남 등 서울 지역의 우량 신축으로만 몰릴 가능성이 상당한 만큼 잔금대출 한도 산정 기준을 정하는 것으로 가닥을 잡았다.

금융당국 관계자는 "디에이치 방배 등 분양가 대비 현재 시세가 10억원 이상 오른 지역들은 감정가 기준으로 대출 한도를 정하면 담보가치(LTV) 40% 한도가 무려 10억원 이상이 돼버린다"며 "그만큼 우량 담보라는 판단에 은행들이 상당수 몰릴 수 있기 때문에 서울 강남 등 초고가 신축에 대해서는 분양가 산정 기준이 적정하다는 의견이 오고갔다"고 말했다.

초고가 신축 기준은 신축 시세가 25억원 초과되는 단지들 위주로 검토될 전망이다. 서울 강남 지역의 '디에이치 방배' 및 '래미안 트리니원' 등 서울 강남 신축 등이 대다수 포함될 것으로 예상된다. 이같은 잔금대출 산정 기준은 가계대출 총량 규제가 새롭게 설정되는 내년에도 계속 유지된다. 가계대출 총량은 한정돼있는데 은행권이 우량 담보라고 판단되는 서울 지역의 신축에만 몰릴 수 있다는 우려가 상당한 만큼, 지방과 수도권 지역에 대한 잔금대출이 중단되지 않도록 골고루 공급하자는 차원이다.

실제로 다음달 입주 예정인 '디에이치 방배'의 잔금대출 취급에 대해 은행권이 금리 경쟁에 나서고 있다. 잔금대출 금리 0.1%포인트(p)를 인하하는 등 각 은행마다 인하폭을 더 늘리는 방안을 검토 중이다.

따라서 금융당국은 일부 은행이 분양가 60%와 감정가 50% 중 가장 낮은 금액을 기준으로 대출한도를 산정하는 사례를 참고해 초고가 신축 단지의 잔금대출 한도 산정 기준을 가이드라인으로 만들 계획이다. 현재 KB국민은행과 신한은행이 이같은 기준을 활용하고 있으며, 하나은행은 감정가 50%로 잔금대출 한도를 선정하는 대신 차주별로 필요금액 등을 별도 심사하고 있다.

조합원 대상은 일반 분양가 기준으로 산정하기로 했다. 조합원 분양가는 산정 기한이 오래된 만큼 현실 상황을 반영하기 어렵다는 판단에서다. 수분양자는 기존 일반 주택담보대출 기준 제한 한도 6억원·4억원·2억원 기준을 적용받는다.

분양가 60%와 감정가 50% 중 가장 낮은 금액을 기준으로 대출한도를 산정하면 사실상 분양가 기준으로 산정되는 것과 마찬가지다. '디에이치 방배'의 84㎡ 기준 분양가 22억5000만원를 기준으로 산정하면 분양가 60% 한도의 잔금대출은 13억5000만원 정도 산출된다. 현재 시세, 즉 감정가로 한다면 35억원 기준 감정가 50% 한도의 잔금대출은 17억원 안팎이다. 둘 중 낮은 한도를 기준으로 하는 만큼 분양가 60% 한도의 잔금대출로 산정될 수밖에 없다.

금융당국은 일반 주택담보대출이 25억원 초과 주택 기준 2억원 한도로 제한되고 있다는 점을 고려해 분양가 및 시세 기준 25억원 초과 신축 단지에 대해서는 이같은 잔금대출 한도 산정 기준을 가이드라인으로 제시하는 방안을 검토 중이다. 사실상 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 마포·용산·성동구 등 마용성 지역 및 강동구와 동작구 등 서울 주요 지역의 신축단지가 모두 포함되는 셈이다.

경기 수도권과 지방 지역은 수원 지역의 '매교역 팰루시드'처럼 감정가 기준으로 잔금대출 한도가 산정될 전망이다. 실수요자 보호 및 지방 지역의 자금공급 확대 차원이다. 은행권 관계자는 "서울 지역에 대한 집단대출 쏠림 현상을 막기 위해 경기 수도권과 지방 지역에 대한 공급을 확대하자는 취지는 이해되지만 형평성 문제가 계속 논란이 될 수밖에 없다"고 말했다.


김현희 기자 maru@

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