공공참여 성공률 민간의 2.4배
관악난곡A2 등 단독시행 본격화
8ㆍ13대책 금융 인센티브 현장 적용
신속공급 모델로 주거사다리 복원

[대한경제=황은우 기자] 한국토지주택공사(LH)가 도심 내 노후 주거지를 신속하게 정비해 양질의 주택을 공급하는 ‘가로주택정비사업’을 통해 도심 주택공급의 패러다임을 바꾼다. 오는 2030년까지 서울 지역에서만 약 1만1000가구의 가로주택정비사업 착공을 목표로 설정하고, 인허가 기간 단축과 파격적인 금융 지원 등 공공만의 차별화된 사업 지원 시스템을 가동하고 있다.

LH는 자세한 내용을 오는 29일 <대한경제>와 공동주최하는 대한도시정비포럼 세미나에서 공개할 예정이다. 현장에서는 1대1 상담도 받을 수 있다. 세미나는 9월29알 오후 1시 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘도시정비, 공공(with LH)과 함께 해법을 찾다’를 주제로 열린다.

그래픽=대한경제.

공공시행의 장점은

9일 LH에 따르면 민간 조합이 단독으로 가로주택정비사업을 추진할 경우 실제 착공에 도달하는 비율은 18.5%에 불과하지만, LH가 참여할 경우 성공률은 45.2%로 2.4배 이상 급증한다. 이는 공공의 신용도를 바탕으로 한 자금 조달과 관리 역량이 사업의 불확실성을 줄인 덕분이라는 평가다.

특히 LH는 사업의 신속성을 극대화하기 위해 관악난곡A2 지구와 같이 조합 설립 절차를 생략하고 공공이 직접 사업을 이끄는 ‘공공단독시행’ 모델을 본격적으로 확산시키고 있다. 서울 관악구 신림동 687~2번지 일대에서 추진되는 관악난곡A2 구역은 약 760가구 규모의 대단지로 조성되며, 공공참여 모아타운 모범사례로 공공 주도 정비사업의 이정표를 세우고 있다.

공공단독시행은 조합을 설립하지 않고 주민들이 ‘주민대표회의’를 구성하여 LH를 공공시행자로 지정한다. LH가 사업 전반을 총괄하며 자금 조달과 책임 이주를 전담한다. 반면 다른 한 축인 공동시행 방식은 주민들이 조합을 직접 설립하고 LH가 공동사업시행자로 참여하는 형태다. 조합이 사업의 주도권을 유지하면서 LH의 행정·기술 지원을 받는 구조다. 어느 방식을 선택하더라도 시공사 선정 권한은 주민(토지등소유자)에게 있으며, 주민총회(조합총회)를 거쳐 주민이 원하는 시공 브랜드와 건설사를 직접 결정하게 된다.

LH는 공공단독시행은 조합 설립 과정이 생략되므로 초기 단계에서 상당한 시간을 단축할 수 있다고 보고 있다. 실제로 공공단독시행의 주민총회는 보통 4~5회 내외로 개최되는 반면, 공동시행 방식의 조합총회는 최소 9~10회 이상 개최되어 상대적으로 많은 시간이 소요된다. 또 공공단독시행 시 적용되는 동의 요건은 토지면적 1/2 이상 및 토지등소유자 2/3 이상으로, 공동시행(소유자 75% 이상 동의 등)에 비해 진입 장벽이 낮아 사업 추진이 용이하다.

관악난곡A2 구역 사업 조감도. / 사진: LH 제공.

인센티브도 확대

LH는 정부의 ‘8ㆍ13 주택 신속공급 방안’에 발맞춰 가로주택정비사업에 대한 인센티브를 강화했다. 공공참여형 사업에 대한 전폭적인 지원을 통해 2030년까지 도심 내 착공 물량을 극대화한다는 전략이다.

가장 눈에 띄는 혜택은 금융 지원의 확대다. LH 참여형 사업은 민간 대비 0.3%포인트의 금리 우대를 기본으로 제공한다. 특히 최근 제도 개선을 통해 공공참여 사업은 임대주택 20% 이상 계획 시 기금융자 한도를 총사업비의 70%에서 80%로 상향하고, 구역당 융자 한도 역시 최대 500억원에서 700억원까지 대폭 확대하여 조합의 자금난을 해소하고 있다. 더불어 HUG 위탁융자 상품의 지원 범위를 건설비에서 이주비까지 확대하여, 원활한 주민 이주와 신속한 착공이 가능하도록 현장 밀착형 금융 패키지를 지원하고 있다.

용적률 상향에 따른 사업성 개선 효과도 두드러진다. 관리지역에서 용적률이 증가할 경우 민간은 증가분의 50%를 임대주택으로 기부채납해야 하지만, LH가 참여하면 이 비율이 30%로 완화된다. 남은 20%를 일반분양으로 전환할 수 있어 조합원의 수익성을 높이고 분담금 부담은 더욱 낮추는 일거양득의 효과를 거두고 있다.

LH는 가로주택정비사업의 성공을 발판 삼아 사업 영역을 지속 확장할 계획이다. 기존의 정기적인 공모 방식에서 나아가, 정비가 시급하지만 민간 추진이 어려운 지역을 선제적으로 발굴하는 ‘수시 발굴 체계’로 전환하여 주택공급의 사각지대를 없애겠다는 의도다. 특히 모아타운 등 관리지역 연계 개발을 통해 소규모 사업의 한계를 극복하고 광역적인 주거환경 개선을 견인할 방침이다.

정비업계의 한 관계자는 “공공은 공신력과 전문성을 바탕으로 주민들의 분담금은 획기적으로 낮추고 거주 만족도는 높여, 노후 주거지 주민들이 실질적으로 체감할 수 있는 주거 복지 성과를 창출할 수 있다”고 했다.

황은우 기자 tuser@

■ 행사명: LH와 함께하는 대한도시정비포럼-도시정비, 공공(with LH)과 함께 해법을 찾다

■ 일시: 2026년 9월29일(화) 오후 1시

■ 장소: 서울시 강남구 언주로 711(논현동) 건설회관 2층 중회의실

■ 참가 대상: 조합(추진위) 관계자, 건설업계, 전문가 등

■ 신청방법: ①홈페이지(www.djaejae.com) 및 QR코드 접속→대한도시정비포럼 가입 ②세미나 참가 신청 ※선착순 제한

■ 신청 및 문의: 사무국 bodo@dnews.co.kr (☎02-3485-8416)

■ 후원: 대한건설협회, 한국주택협회, 한국토지주택공사(LH)

※ 좌석이 한정되어 있으니 사전 신청 바랍니다.

세미나 참석 신청 QR코드.

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