[대한경제=김현희 기자] 금융당국이 주택공급 활성화를 위해 주거용 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 자기자본비율 상향 규제를 2년간 유예했지만 2금융권의 연체율 문제와 고금리 기조 등 부동산PF를 둘러싼 금융환경이 긍정적이지 않아 실제 공급확대로 이어질지 주목되고 있다.

금융권의 부동산PF 신디케이트론 및 자체 펀드 조성에 이어 한국자산관리공사의 PF정상화 지원펀드 확대 등 주택공급을 위해 금융지원을 확대하겠다는 것인데, 실제 PF사업장은 사업성이 좋아도 연 5% 안팎 수준의 고금리 부담이 상당하기 때문이다.

금융위원회는 이날 주택공급 촉진을 위한 금융지워 대책 점검회의를 열고 주 1회 정례화하는 등 매주 주택공급에 대한 금융지원 상황을 점검하기로 했다.

주택금융공사 등의 부동산PF 보증 100%로 확대하고 공급 규모도 늘리는 등 고금리 부담을 공적 보증으로 줄여주겠다는 게 금융당국의 생각이다. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 PF보증을 받으면 금융권에서 조달할 수 있는 금리는 연 4%대로 낮아지기 때문에 최근 연 5% 이상의 고금리 부담을 줄일 수 있다. 주거용 부동산PF의 금융조달 부담을 낮춘다면 분양가 인상도 줄일 수 있고 무주택 실수요들의 주거안정까지 도모할 수 있다는 것이다.

문제는 HUG와 주택금융공사의 부동산PF 보증 조건이다. 보증료 부담을 줄인다고 해도 PF보증을 받을 수 있는 수준의 사업성을 갖춰야 하는데, 사업성이 높은 PF사업장 위주로 공급될 수 있다는 것이다. 그렇다보니 지방 지역이 아닌 서울 수도권 지역의 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 사업장 등으로 금융권의 자금이 몰릴 것으로 예상된다. 서울 수도권 지역의 전월세 부족에 이어 주택공급 부족까지 이어지고 있어 주거용 오피스텔과 도시형생활주택에 대한 수요도 상당할 전망이다. 특히 청년용 보금자리론으로 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등 비아파트 주택 매입을 지원하겠다고 한 만큼 서울 수도권 지역에 근무하는 청년층의 비아파트 매입 및 임대수요가 높아질 것으로 예상된다.

지방 지역은 인구 감소와 악성 미분양 문제가 여전하기 때문에 일부 광역시 등을 제외하면 이같은 주거용 부동산PF의 사업성이 높지 않다. 부동산PF 신디케이트론에 참여한 금융사들도 그동안 각 사 내부적인 사업성 기준에 맞춰야 했던 만큼 자금 지원할 수 있는 부동산PF 사업장의 범위가 지방까지 미치지 못했다. 2금융권의 연체율 부담도 지방 지역의 부동산PF 부실 문제로 빚어졌다. 금융권의 자금지원이 지방 지역까지 확대되기 어렵다는 의미다.

한국자산관리공사의 부동산PF 정상화 펀드도 경공매에 나온 주거용 부동산PF를 적극 매입하겠다고 하지만 시행사 등 사업자들이 제시하는 가격과 괴리가 상당하기 때문에 별다른 실적을 내지 못한 상황이다.

고가주택 보증 한도를 현실화하면서 서울 강남 지역 등 아파트 재건축과 재개발 사업이 활발해질 수 있다는 기대감도 있지만, 이들 사업장들은 워낙 사업성이 상당하기 때문에 1군 건설사의 신용등급 등으로 자금조달 부담이 크지 않다. 굳이 공적보증을 받을 이유가 없다는 것이다.

전요섭 국장도 "8·13 대책 발표 이후 즉시 추진할 수 있는 과제들이 신속히 이행되고 있지만 개선된 제도들이 실제 주택공급 확대로 이어지는지 여부가 중요하다"고 강조한 것도 이때문이다. 다주택자에 대한 세제 강화가 여전한데다 금융권의 대출도 막혀있는 데다, 무주택 실수요자들이 아파트가 아닌 비아파트 주택에 대한 매입과 임대로 몰릴지 여부도 관건인 것이다. 건설업계 관계자는 "주거용 부동산PF에 대한 금융지원이 늘어나는 것은 환영할 일이지만 실제 분양수요가 많아질지 여부가 관건"이라며 "서울 수도권 지역에 대한 금융권 자금이 몰릴 수밖에 없는 구조여서 지방 지역과의 양극화가 더욱 심해질 가능성도 높다"고 말했다.


김현희 기자 maru@

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