신탁법은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다”라고 규정하였는데(제4조 제1항), 이 규정에 따라 신탁회사가 제3자에게 대항할 수 있는 내용에 관하여 유의할 필요가 있다.

신탁회사 A가 B회사와 체결한 담보신탁계약에 따라 B 소유의 부동산(집합건물의 일부 호실)에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 신탁계약서상 그 부동산에 관한 관리비를 위탁자 B가 부담한다는 내용이 포함된 신탁계약서가 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 부동산등기부에 편철되었다.

위 부동산에 관한 관리비가 체납되자 집합건물 관리단이 A회사를 상대로 체납 관리비의 지급을 청구하였다. 하급심은, 신탁계약서상 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용 일체를 위탁자 B가 부담한다고 되어 있고, 체납 관리비는 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용에 해당하므로, A신탁회사는 관리비 지급책임이 위탁자인 B에 있음을 집합건물 관리단에게 주장할 수 있다고 하면서, 원고의 청구를 기각하였다.

그러나, 대법원은 신탁법 제4조 제1항의 규정 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미일 뿐이라고 하면서, 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다고 하였다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결).

즉, 신탁등기로써 부동산이 수탁자 A의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이고, 신탁계약에서 관리비 납부의무를 위탁자 B가 부담한다고 정하고 그 내용이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자인 A회사가 그 내용으로써 제3자인 집합건물 관리단에 대항할 수 없다는 것이다. 위 사안에서 신탁계약의 내용과 관계없이 관리비의 성격, 집합건물관리단의 관리규약 등을 심리하여 A가 관리비를 부담하는지를 판단하여 만약 A에게 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명하여야 한다고 하였다.

신탁등기에 포함되는 신탁계약의 내용이 제3자에게 미치는 효력에 관하여 매우 의미있는 법리를 밝힌 것이다.

이응세 변호사(법무법인 바른)

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