도소매업・판매업・유통업체 등에 개방

건설사 등 대형 업체 입주 용이해질 듯

인허가 남발한 지자체 책임은 빠져

기계약자 LTV 대출 완화 등 필요

그래픽: 조남주 기자

[대한경제=신보훈 기자] 정부가 10일 내놓은 지식산업센터 대책은 시장의 임대 수요를 늘려 공실 문제를 조기에 해소하겠다는 의지가 담겼다.

가장 눈에 띄는 대목은 입주 업종의 전면 개편이다. 한국표준산업분류상 약 1200개 중 기존 지산에 들어올 수 있던 업종은 지식·IT산업 등 95개에 불과했다. 이로 인해 인공지능(AI) 앱 개발사, 도심형 마이크로 풀필먼트 센터(MFC), 드론 서비스 등 융복합 신산업 기업들은 입주가 막혀 임대료가 비싼 일반 도심 오피스로 들어갈 수밖에 없었다.

특히 이번 네거티브 전환은 국내 오피스 임차 시장의 약 30%를 차지하면서도 그동안 지산에 입주할 수 없었던 도소매·판매·유통 업종에 개방됐다는 점이 핵심이다. 해당 업종들은 시세 차익을 노린 단순 투자자가 아닌 실수요자가 대부분이다. 투기 수요 감소와 고금리로 냉각된 지산 시장에 실수요기업이 직접 들어오면서 공실 해소의 물꼬를 터줄 것이란 기대다.

오피스 시장과의 경쟁에서도 지산이 우위를 점할 수 있을 거란 예측도 나온다. 기존에는 지산 입주가 불가능해 일반 오피스 빌딩으로 향했던 기업들이 많았으나, 규제 경계가 허물어지면 세제 혜택(취득세·재산세 감면)이 유지되는 지산의 매력도가 높아졌다. 여기에 건설사 등 자격 제한이 엄격했던 대형 기업들의 입주 역시 용이해질 전망이다.

불법과 편법 경계에 있던 시장 정상화 효과도 기대된다. 그동안 산단 밖 지산에서는 적합하지 않은 업종이라도 사업자등록증상 꼼수로 업종을 추가해 들어오는 암묵적 입주가 횡행했다. 이번 대책으로 이러한 편법 입주가 양성화되면 기업들의 법적 리스크가 줄어들게 된다.

지원시설 내 주거 용도 변경 폭도 늘어난다. 빌트인 가전과 바닥난방을 갖춘 ‘프리미엄 원룸’ 입주가 허용되고, 30㎡ 미만 소형 오피스텔 전환 시 가장 큰 걸림돌이었던 ‘주차장 추가 설치 의무’도 면제된다. 여기에 실당 최대 8000만원의 리모델링 기금 대출(연 3%대)과 HUG 모기지 보증 신설, 취득세 감면분 환수 징수유예 요청 등 금융·세제 지원도 뒤따른다.

그래픽: 김하나 기자

정부의 승인 가이드라인을 통한 수급 조절 조치도 시행된다. 산업부 관계자는 “지산 설립승인 신청시 인근 공실 및 미분양 현황 등 지자체장이 검토해야 할 기준을 담은 가이드라인 마련하고, 설립승인 전 중앙정부에 신청 내용을 통보하는 절차를 신설했다”며 “과거보다 시장 상황을 객관적으로 인식할 수 있는 절차를 추가한 것”이라고 설명했다.

이는 무분별한 공급 폭탄을 막기 위해 진작 시행됐어야 할 제도라는 평가다. 다만 대규모 공실 사태를 초래한 지자체의 인허가 남발에 대한 책임 규명과 실효성 있는 차단책이 빠졌다는 지적은 여전하다.

현행법상 지산 설립 승인권은 지자체장에게 있다. 2020년 전후 부동산 상승기 당시 지자체들은 취등록세 등 세수 확보와 개발 실적을 채우기 위해 수급 상황을 고려하지 않았다. 이를 방지하기 위해 지산 사업승인 전 지자체장이 산업부 장관에게 통보하고 의견 청취 절차를 신설하기로 했으나, 강제적 승인 취소권이나 총량제 같은 법적 규제 권한이 없어 실효성은 미지수다.

한편, 이번 산업부 대책과 함께 금융권의 지산 대출 규제 완화도 병행돼야 한다는 목소리도 있다. 2020년 이후 부동산 활황기 막차로 분양계약을 맺은 수분양자들은 2023년 이후 불황을 맞으며 잔금 대출이 막혔고, 소송이나 개인회생·파산으로 내몰리고 있기 때문이다.

건설업계 관계자는 “금융권의 대출 규제와 LTV 완화책이 빠진 상태에서는 수분양자들이 중도금과 잔금을 납부하지 못하는 상황이 지속될 수밖에 없다”며 “대출 규제가 완화돼야 유동성이 막힌 계약자 문제를 해결하고, 연쇄적으로 시행사와 중도금 대출의 연대보증을 선 시공사의 리스크까지 해소할 수 있다”고 강조했다.

신보훈 기자 bbang@

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