건산연, 전환가능성 큰 건축물 조기선별+차등지원 방안 제시

정부가 제시한 수도권 지식산업센터 공실 대책의 효과를 높이기 위해서는 주거수요가 확실한 사업지 선별이나 전환과정에서 소유자 동의, 용도전환에 따른 추가 비용 등에 대한 선제적인 해결책이 병행돼야 한다는 지적이다.

14일 업계에 따르면 정부가 수도권 전ㆍ월세난을 완화하고 지산의 공실 문제를 해소하는 방안을 발표했지만, 입지와 주택 수요의 불일치, 리모델링 비용과 사업성 확보 등 세부적인 추진과정에서 해결해야 할 과제도 많은 것으로 지적되고 있다.

지난 10일 정부 합동으로 발표한 ‘지식산업센터 공실 대책 및 제도 개선 방안’은 공급 과잉으로 미분양과 공실이 누적된 지산의 신규 공급을 조절하고, 기존 건물은 주거시설 등으로 전환해 활용도를 높이는 것이 골자다.

이는 그동안 시행사와 건설사가 주택시장 불안정성 완화하는 방안으로 제기했던 사안이기도 하다.

시행사 관계자는 “지산의 주거용 전환방안은 공실과 미분양으로 어려움을 겪는 시행사 등에 의미가 크다”면서도 “규제완화 방안이 실제 주택 공급확대와 공실 해소, 시행사의 경영난 완화 등으로 이이질 지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 설명했다.

그는 “용도전환 과정에서 소유자의 동의문제나 전환에 필요한 추가 비용, 전환 이후 분양이나 임대 등의 수익성 확보 여부 등이 여전히 풀어야 할 숙제로 남아 있다”고 말했다.

건설사 관계자는 “신도시 등에 소재한 지산의 경우 교통이나 주변 생활인프라를 활용할 수 있지만, 수도권 공업지역 등의 지산은 정주여건이 제대로 갖춰지지 않아 주거용 전환이 쉽지 않을 것”이라고 분석했다.

그는 이어 “정부가 지산 입주 가능 업종을 ‘포지티브’에서 ‘네거티브’ 방식으로 규제를 완화할 예정이지만, 이로 인해 소음 등 주변 환경을 해치는 업종이 유치될 때 기존 입주업체와 갈등도 빚을 수 있다”고 예상했다.

이와 관련, 한국건설산업연구원은 “규제ㆍ금융ㆍ행정지원이 실제 사업과 착공으로 연결되도록 전환 대상을 선별하고 사업화 과정의 불확실성을 줄여야 한다”고 진단했다.

김성환 건산연 연구위원은 최근 ‘도심 비주거시설의 주거시설 전환 활성화 방안 검토’보고서를 통해 “제도적 장애요인이 상당 부분 완화되고 있지만, 후보 건축물 발굴에서 사업 검토, 인ㆍ허가, 착공과 준공으로 이어지는 실행 과정에 대한 관리가 중요하다”며 “해외 주요 도시의 경우 업무시설의 주거 전환을 주택공급과 도심 기능 재편을 동시에 추진할 수 있는 수단으로 활용하면서 단순한 용도변경 허용보다 민간사업의 실현 가능성을 높이기 위한 지원 수단을 함께 운용하고 있다”고 강조했다.

그는 이어 “단순 공실 여부보다 기존 용도의 경쟁력과 향후 수요를 고려한 선별적 접근이 필요하다”며 “용도규제나 주차기준을 완화하더라도 기존 건축물의 취득가격과 전환공사비, 금융비용 및 전환 후 주택가격 등을 고려한 사업성이 확보되지 않으면 실제 사업이 어려워질 수 있어 사업성 부족의 정도에 따라 공적 지원을 차등화할 필요가 있다”고 밝혔다.

김 연구위원은 “앞으로 전환 가능성이 큰 건축물을 조기에 선별해 실제 사업으로 연결하는 체계를 마련하는 것이 중요하며, 이를 위해 건축 연도와 공실 기간, 평면ㆍ구조, 소유관계, 주변 주택수요 등을 기초로 사업자가 초기 단계에서 전환 가능성을 판단할 수 있는 기본적인 적합성 기준을 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.

박노일 기자 royal@

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