“비주거시설로는 개발리스크 감당못해”

구월2지구 토지이용계획도. 사진 / 대한경제 DB.

인천 구월2지구 공공택지지구 조성사업이 본격화하는 가운데 대토보상을 놓고 갈등이 확산하고 있다.

20일 업계에 따르면 구월2지구 대토보상 토지주들이 대토보상 계획에 공동주택용지를 포함해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

구월2지구 공공주택지구는 인천시 구월동, 남촌동, 선학동, 관교동 일원의 219만8746㎡ 규모로, 내년 하반기 단지조성공사에 들어가 오는 2032년까지 1만5996가구 등을 조성하는 사업이다.

대토보상은 공익사업으로 토지를 수용당한 토지소유자가 현금 대신 해당 사업지구에서 조성되는 토지로 보상받는 제도다.

이에 앞서 인천도시공사는 지난 8월 31일 상업시설용지, 주상복합용지, 근린생활시설용지, 자족시설용지, 종교시설용지, 주차장용지 등이 포함된 구월2지구 대토보상계획을 공고했다.

대토 면적은 주상복합용지가 2만9004㎡, 상업시설 1049㎡ 등  모두 6만2633㎡이다.
토지주들은 이에 대해 “공동주택용지를 제외했다”며 반발하고 있다.

이들은 인천도시공사의 대토보상계획에 대해 주민 수요조사의 기준이나 공동주택용지가 제외된 이유 등이 불명확하다고 지적하고 있다.

구월2지구 전경. 사진 / 박노일 기자

정헌수 미래피엠 대표는 “단순히 ‘주민들이 원하는 땅을 달라’는 요구가 아니라 공익사업을 위해 토지를 내놓은 국민에게 ‘어떤 기준으로 대체 토지를 공급하는 것이 합리적인가’를 종합적으로 검토해야 한다는 것이 토지주들의 입장”이라고 밝혔다.

그는 “토지주들이 토지를 공익사업에 내놓고 새로운 생활 기반을 마련하기 위해 대토보상을 선택했지만, 공급받은 토지에서 실제 사업을 진행하는 과정에서 사업성 저하, 개발리스크 확대 등 부담이 크다”고 지적했다.

업계 관계자는 “대토보상을 받더라도 토지주들은 토지대금과 금융비용, 세금, 설계비, 인허가 비용 등을 부담해야 한다”며 “특히 시장 수요가 부족하거나 분양성에 확보되지 않는 비주거용지의 경우 토지주의 부담과 리스크는 확대될 수 밖에 없다”고 설명했다.

그는 “실제 토지주들은 사업성이 낮은 용지를 대토보상으로 받은 이후 개발리스크까지 안아야 할 경우 이를 둘러싼 갈등이 확산하고, 전체적인 공공택지지구 조성사업의 차질로 이어질 수 있다”고 덧붙였다.

구월2지구 전경. 사진 / 박노일 기자

정헌수 대표는 “인천도시공사는 지난 2021년 LH, 인천시와 함께 인천계양 테크노밸리 공공주택지구의 대토보상계획을 변경 공고한 사례가 있다”며 “구월 2지구도 대토보상계획을 토지주의 수요 등을 감안해 공동주택용지를 포함하는 방향으로 변경해야 한다”고 강조했다.

그는 “비주거용지를 공급받은 일부 대토계약자들이 시장 침체와 사업성 부족, 금융비용 부담 등에 따라 상당금액 현금보상을 신청했고, 아직 해지하지 않은 계약자들은 사업성 부족으로 어려움을 겪고 있다”며 “이 같은 사례는 앞으로 추진될 공공주택지구의 대토보상과정에서도 이어질 수 있다”고 밝혔다.

건설사 관계자는 “남양주 왕숙, 하남 교산의 경우 대토보상에 공동주택용지가 포함된 사례가 있다”며 “토지비와 건축비가 상승하고 금융환경이 달라진 상황에서 비주거용지를 개발할 경우 리스크가 더욱 커지고, 사업추진 자체가 장기 지연될 수도 있다”고 말했다.

이와 관련 구월2지구 토지주들은 “공동주택용지를 ‘무조건 공급하라’라는 게 아니라 ‘공동주택용지 공급이 가능한지’와 ‘전체 주택공급 규모와 정책에 어떤 영향을 미치는지’, ‘교통·학교·공원 등 기반시설을 수용할 수 있는지’, ‘공급가격과 사업성이 적정한지, 토지주에게 과도한 개발 위험이 전가되는 것은 아닌지’ 등을 종합적으로 검토해 대토보상계획 변경방안을 마련해야 한다”고 강조하고 있다.

한편, 지난 6월 15일부터 시행된 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’에 따르면 ‘공동주택용지를 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 보상받기로 결정된 자(사업부지 소유자)의 경우 공급하는 주택에 대해 1세대 1주택을 기준으로 우선 공급할 수 있다’고 규정하고 있다.

이에 대해 인천도시공사는 정부의 조기 주택 공급 정책에 이바지하기 위해 공동주택용지에 대한 내용은 심의위원회에서 대상에서 제외했다고 설명했다.

공사 관계자는 “구월2지구 내 공동주택은 2개 필지가 있으며, 정부의 조기 주택공급계획에 발맞춰 민간사업자에 매각해 주택공급을 최대한 앞당겨 진행할 예정”이라며 “대토보상에 공동주택용지를 포함할 경우 사업추진 지연 등의 문제와 함께 준공시기도 늦어질 수 있어 주상복합용지를 포함시켰다”고 밝혔다.

그는 이어 “상업용지의 경우도 향후 중심 상권으로 자리잡을 수 있고, 주상복합용지도 주민의 의견이 반영된 대책으로 분석하고 있다”며 “근린생활시설용지나 주차장 용지 등도 대토보상 토지주의 요청이 있어 대토보상계획을 심의위를 거쳐 공고했다”고 덧붙였다.
박노일 기자 royal@

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