조합설립ㆍ관리처분계획 수립 등 생략

LH가 미분양 위험 전적으로 부담

주민이 시공사 브랜드 선택 가능

도봉구 방학역 내년 상반기 본공사

[대한경제=황은우 기자] 한국토지주택공사(LH)가 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)을 통해 서울 도심 주택공급 확대를 정조준하고 있다. 현재 LH가 추진 중인 도심복합사업 물량은 총 7만3000가구로 이 중 약 5만8000가구가 서울권이다. 조만간 신규 후보지가 공개되면 규모가 더 늘어난다.

특히 LH는 이달 29일 오후 1시, 서울 강남구 건설회관에서 <대한경제>와 공동주최하는 대한도시정비포럼 세미나에서 도심복합사업의 추진전략과 제도개선 효과를 소개한다. ‘도시정비, 공공(with LH)과 함께 해법을 찾다’를 주제로 열리는 이번 행사에서는 주민대표회의와 업계 관계자 등을 위한 1대1 맞춤형 상담도 진행한다.

그래픽=대한경제.

도심복합사업 혜택은

22일 LH에 따르면 도심복합사업은 여타 정비사업과 달리 LH의 완전한 자체사업인 점이 특징이다. 도시정비법이 아닌 공공주택특별법을 근거로, 민간재개발사업 추진이 어려운 노후 도심에 LH 등 공공이 직접 참여한다.

이에 민간재개발의 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 절차와 달리 지구지정과 사업계획 승인을 중심으로 추진한다. 조합설립과 관리처분계획 수립 및 인가 절차가 없어 단계별 동의와 의사결정 절차를 줄일 수 있다.

LH가 미분양 위험을 부담하고, 공사비를 조기에 정해 주민 분담금을 미리 확정한다. 사업 종료 때까지 비용을 정산하는 조합 방식에 비해 주민이 부담할 금액을 미리 파악하기 쉽다. 사업기간이 짧아지면 금융비용과 공사비 상승 위험도 줄어든다. 정리하면 LH가 인허가, 보상ㆍ이주, 분양, 공사, 입주를 일괄 관리한다.

주민이 조합을 직접 운영하지 않아도 되지만 시공사를 선택할 수 있다. LH가 단계별 지연 요인에 전문적으로 대응하는 가운데 민간 건설사가 설계 및 시공과 브랜드를 맡는 구조다. 현재 증산4구역에는 DL이앤씨와 삼성물산, 쌍문역 서측에는 GS건설, 신길2구역에는 포스코이앤씨가 참여 중이다. 방학역과 쌍문역 동측은 두산건설, 연신내역은 금호건설ㆍ대보건설이 맡는다.

또 지난해 ‘9ㆍ7 주택공급 확대방안’ 후속조치로 법적 상한의 최대 1.4배까지 허용하는 용적률 인센티브 적용 범위가 확대됐다. 기존 역세권 준주거지역에서 역세권ㆍ저층주거지 유형의 제3종 일반주거지역과 준주거지역까지 적용된다.

공원ㆍ녹지 의무 확보 대상도 사업면적 5만㎡ 이상에서 10만㎡ 이상으로 완화됐다. 비주거시설 설치비율은 준주거지역에서 제외할 수 있고, 상업지역은 10%에서 5%로 낮아졌다. 용적률 확대와 분양가상한제 미적용에 더해 토지이용 기준도 완화됐다.

21일 이성훈 LH 사장(왼쪽 네 번째)이 방학역 복합지구 철거착공식에 참석하여 철거 해체식 행사에 참여하고 있다. 사진제공 LH.

서울 선도지구만 7755가구

도심복합사업에서 서울 선행지구는 총 6곳에 7755가구다.

전날인 21일 철거착공식을 연 도봉구 방학역 현장이 대표적이다. 420가구 규모인 이곳은 2021년 3월 후보지로 선정됐다. 그해 12월 지구지정, 2023년 12월 사업계획 승인을 거쳐 지난해 주민 우선분양과 이주 절차에 들어갔다. 계획대로라면 후보지 선정부터 건설공사 착공까지 약 6년이 걸린다. 서울권 민간 재건축ㆍ재개발사업의 평균 소요기간 14년 6개월 대비 8년 이상 짧다.

이밖에도 쌍문역 동측 639가구도 내년 상반기 착공을 목표로 이주와 철거를 추진한다. 연신내역 392가구, 쌍문역 서측 1404가구, 신길2구역 1332가구, 증산4구역 3568가구는 보상 등 후속 절차를 거쳐 2028년 착공을 목표로 한다.

또 올해 효창공원 2348가구, 중곡역 752가구, 목4동 강서고 4209가구, 고은산 서측 2577가구 등 4곳의 지구 지정을 마쳤다. 신길4구역 1273가구, 송중주민센터 1083가구, 목동역 2591가구, 녹번동근린공원 2676가구 등 4곳 7623가구도 조만간 추가 지정할 계획이다. 예정대로 완료하면 올해 지정 물량은 8곳, 약 1만7000가구다.

신규 후보지 공모에도 주민 관심이 높았다. 지난 5월 마감된 서울 도심복합사업 후보지 공모에는 16개 자치구 44곳, 약 6만가구 규모의 주민제안이 접수됐다. 이 중 27곳은 주민 참여 의향률이 30%를 넘었다. 조합설립·관리처분 절차 생략, 용적률 특례, 공공의 사업관리 등 사업 추진상 이점이 반영된 결과다. 국토부는 주민 수요와 사업성 등을 검토해 하반기 후보지 선정 결과를 발표할 예정이다.

사업승인 단계에서는 지난 8월 사가정역 1300가구의 승인을 마쳤고, 신길15구역 2300가구의 연내 승인을 추진하고 있다. 선행 지구는 보상과 이주를 거쳐 착공하고, 후속 지구는 지정과 사업승인 절차를 진행한다.

■ 행사명: LH와 함께하는 대한도시정비포럼-도시정비, 공공(with LH)과 함께 해법을 찾다
■ 일시: 2026년 9월29일(화) 오후 1시
■ 장소: 서울시 강남구 언주로 711(논현동) 건설회관 2층 중회의실
■ 참가 대상: 조합(추진위) 관계자, 건설업계, 전문가 등
■ 신청방법: ①홈페이지(www.djaejae.com) 및 QR코드 접속→대한도시정비포럼 가입 ②세미나 참가 신청 ※선착순 제한
■ 후원: 대한건설협회, 한국주택협회, 한국토지주택공사(LH)

※ 좌석이 한정되어 있으니 사전 신청 바랍니다.

황은우 기자 tuser@

세미나 참석 신청 QR코드.

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