[대한경제=임성엽 기자]정부의 ‘2030년 보편형 공공임대주택 19만3000호 공급 계획’을 실효성 있게 추진하기 위해선 공공의 직접 공급에만 의존할 것이 아니라, 용적률 완화 등 인센티브를 통해 민간 자본과 도심 가용 토지를 적극 활용하는 ‘민관 협력 모델’로 전환해야 한다는 제언이 나왔다.

윤혁경 스페이스소울 건축사무소 대표는 최근 자신의 페이스북을 통해 청년 주거 안정을 위한 구체적 대안으로 공공과 민간의 전략적 역할 분담 방안을 제시했다.

윤 대표가 내놓은 핵심 해법은 ‘인센티브 기반의 민관 결합 공급’이다. 공공이 토지 임대나 용적률 상향 등의 혜택을 제공하고, 민간은 그 대가로 도심 및 역세권 신축·전환 주택의 일정 비율을 청년과 신혼부부에게 장기 공급하는 방식이다. 그는 정부 계획에 포함된 ‘공공지원 민간임대 5만2000호’와 ‘20년 장기민간임대’를 성공시키려면 단순 발표에 그치지 않고 구체적인 금융지원과 합리적 사업 조건을 신속히 마련해야 한다고 강조했다.

민간 공급의 한 축인 등록임대사업자 제도 개선도 주문했다. 전세사기 등 불법행위는 엄단하되 법을 준수하는 정상적인 임대사업자에게는 세제와 금융 제도의 예측 가능성을 보장해 도심 내 장기 임대 공급을 유지하도록 해야 한다는 지적이다. 또한 취약계층 중심의 직접 공급을 이어가되, 민간임대에 거주하는 일반 청년층에게는 주거비 지원을 병행하는 ‘투트랙’ 전략을 제안했다.

이런 해법이 대두된 배경에는 서울의 독특한 임대시장 구조와 공공기관의 재정 한계라는 현실적 장벽이 자리 잡고 있다.

국토교통부 2024년 주거실태조사 기준 서울 가구의 53.4%(약 220만 가구)가 전월세에 거주하는 반면, 공공임대 비율은 11.2%에 불과하다. 서울 주거시장의 절반 이상을 떠받치는 민간임대를 배제하고는 청년 주거 문제를 풀 수 없다는 분석이다. 더욱이 서울은 고밀 개발로 신규 택지 확보가 어렵고, 외곽 신규 택지는 청년층의 직주근접과 통근 편의를 맞추기 어렵다.

공급을 도맡아야 할 한국토지주택공사(LH)의 재정난도 민간과의 협력이 필요한 이유다. 2025년 말 기준 LH 부채는 173조6567억원, 영업손실은 6413억원에 이른다. 통합공공임대주택 1가구당 발생하는 외부 차입 부채만 평균 2억 8800만원에 달해, 공공이 직접 19만 호를 짓고 매입하기에는 천문학적인 재정 부담이 뒤따른다.

윤 대표는 “19만 호라는 공급 목표 수치 자체보다 서울 도심 내 공급량, 실제 입주 시기, 공공의 재정 지속성이 핵심”이라며 “청년 주거 안정은 단순한 공급 주체 논쟁을 넘어 실질적인 임대료 부담 가능성과 직주근접성을 충족할 수 있도록 공공과 민간의 역할을 설계해야 한다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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