2026 서울주거포럼 기조강연
토허구역ㆍ다주택자 매각 유도
임대매물 감소 및 전월세난 초래
정비사업 속도전, 비아파트 공급 병행

이창무 서울시 총괄건축가가 7일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 ‘2026 서울주거포럼’에서 기조강연을 진행하고 있다. 안윤수 기자 ays77@

[대한경제=황은우 기자] “이재명 정부 들어 매매가를 잡으려고 단행된 비거주 1주택자 규제 강화, 또 이전부터 다주택자나 등록임대사업자에 뿌렸던 규제 폭탄, 토지거래허가구역 (규제) 등에 대한 부분을 걷어내야 전월세 시장이 안정될 것으로 생각합니다.”

이창무 서울시 총괄건축가(한양대 도시공학과 교수)는 7일 서울 중구 한국프레스센터에서 ‘전월세시장 현황 진단 및 안정화 방안 모색’을 주제로 열린 ‘2026 서울주거포럼’ 기조강연자로 나서 이 같이 밝혔다.

이재명 정부가 강화한 각종 규제로 서울 강남지역 아파트의 매매가 상승률이 둔화됐으나 대신 풍선효과가 촉발돼 한강벨트 및 외곽지역의 매매가는 물론 전월세가 동반 급등했다는 게 이 총괄건축가의 분석이다.

이 같은 시장 흐름은 특히 서울 아파트 실거래가 변동을 보면 선명하게 드러난다.

한양대 이창무 교수 연구팀의 실거래가 분석에 따르면, 이재명 정부 출범 직전 16개월 동안 서울 동남권(강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파) 자치구에서는 매매가가 14.38% 올랐다가 출범 후 16개월간 11.57% 뛰며 상승폭이 줄어들었다. 하지만 한강벨트2권(광진ㆍ동작ㆍ성동ㆍ마포)은 같은 기간 매매가 상승폭이 각각 10.74%에서 19.99%로, 동북2권(강북ㆍ노원ㆍ도봉ㆍ성북)은 3.45%에서 15.60%로 확대됐다.

전월세는 더욱 심각하다. 마찬가지로 이재명 정부 전후 16개월을 비교해보면 한강벨트2권 아파트는 전세가격 상승폭이 4.08%에서 10.72%로 커졌고, 월세는 4.47%에서 15.10%로 뛰었다. 동북2권의 경우 전세값이 4.71% 오르던 것이 18.10% 상승했고, 월세는 4.13%의 상승폭이 이재명 정부 들어 24.54% 치솟게 됐다.

이창무 총괄건축가는 “우리나라는 주택 임대시장과 매매시장, 또 자본시장의 관계가 밀접하게 연계돼 돌아가는 구조”며 “전세보증금이 임차인이 임대인에게 대출해주는 사금융인데, 임차인도 은행으로부터 전세대출을 받으니 매매시장을 건드리면 전월세에 영향이 갈 수밖에 없다. 특히 전월세 상한제가 도입되고 나선 전세와 월세가격의 연동 흐름도 강해졌다”고 설명했다.

순차적으로 도입된 매매시장 규제 장치들을 역순으로 해제하는 출구전략이 필요하다는 것이 그의 제언이다.

이 총괄건축가는 “현재 진행중인 전월세 급등은 갑작스런 물리적 공급 부족의 문제라기보다는 주거이동의 연쇄고리를 막는 선호지역 전월세 매물을 감소시키는 매매시장 규제가 원인”이라면서 “비거주 1주택자 세제 부담의 원상 복귀, 개인 다주택자와 등록임대사업자의 조세 부담 완화, 토지거래허가구역 해제 등의 조치가 근본 해결책”이라고 했다.

한편으로 그는 서울시 정비사업이 가속화되는 시기에 이주수요를 담아낼 수 있는 비정비사업 물량의 단기 공급을 위한 노력이 병행돼야 한다고도 덧붙였다.

그는 “지난 10년간 준공된 64만호 중 정비사업 아파트 물량은 40%에 불과하다. 단기 공급이 병행되지 않으면 전월세시장 불안 심화로 정비사업 자체의 진행이 원활하지 못할 수 있다”고 부연했다.

황은우 기자 tuser@

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