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모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 미만의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비하는 서울시의 주택정비 모델로, 2022년 도입됐다. 다세대ㆍ다가구가 밀집해 개별 필지 단위로는 정비가 어려웠던 지역이 주요 대상이며, 모아타운으로 지정되면 심의를 거쳐 용도지역 상향, 노후도 요건 완화 등의 특례를 받을 수 있다. 2022년 1호 시범사업지로 승인된 강북구 번동을 시작으로, 최근에는 광진구 자양1동 799번지 일대(2026년 7월), 중랑구 면목3ㆍ8동 453-1번지 일대(2026년 8월) 등이 관리계획 승인ㆍ고시를 마쳤다. 마포구 망원동 456-6번지 일대는 8개 구역을 묶어 약 1500세대 규모로 관리계획이 수립됐다.
모아타운 정책을 이해하려면 모아타운과 모아주택을 구분해야 한다. 모아타운은 여러 소규모주택정비사업을 체계적으로 추진하고 기반시설을 확충하기 위한 지역 단위의 관리체계로, 법률상 소규모주택정비 관리지역과 연결된다. 모아주택은 그 안에서 가로주택정비사업 등으로 추진되는 개별 주택정비사업이다. 따라서 후보지 선정과 관리계획은 모아타운 차원의 문제이고, 공사계약과 조합설립은 개별 모아주택 차원의 문제다.
첫째, 모아주택으로 추진되는 소규모주택정비사업의 공사비 검증은 공사계약상 증액 기준과 조합의 의결 절차에 연계되어야 한다. 서울시는 2026년 10월1일 시행된 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 개정으로 공사비 검증비용 지원과 서울주택도시개발공사의 검증 지원 근거를 마련했다. 그러나 검증결과가 계약금액을 자동으로 변경하거나 당사자를 구속하는 것은 별개의 문제다. 공사계약에는 물가상승ㆍ설계변경에 따른 증액 사유와 산정기준, 증빙자료, 검증결과의 반영 방식, 공사중단과 분쟁해결 절차를 명확히 정해야 한다. 사업시행계획 변경 등에 필요한 총회 의결도 확인해야 한다. 법정 제외항목을 뺀 정비사업비가 10% 이상 증가하는 경우에는 관련 절차에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 요구된다(소규모주택정비법 제26조 제2항 제2호).
둘째, 모아타운 후보지 선정 취소정보의 공개는 사업 추진상황에 대한 오인을 줄이고, 부동산 거래에서 정확한 정보 확인을 돕는 장치다. 서울시는 취소정보 공개와 중개 시 현황 확인을 강화했다. 후보지 선정은 관리계획 승인이나 개별 모아주택의 인허가 완료와 다르며, 개발이익을 보장하지 않는다. 매도인과 중개인은 확인된 사실과 장래 전망을 구분해 설명해야 한다. 고지할 의무가 있는 취소 사실을 의도적으로 숨기거나 사업이 확정된 것처럼 설명했다면 사기에 의한 계약취소나 손해배상책임이 문제 될 수 있다. 다만 책임은 설명 내용, 확인 가능성, 계약체결에 미친 영향 등을 개별적으로 따져야 한다.
셋째, 모아통합기획은 단계별 주민 동의를 대체하지 않는다. 서울시는 기존 주민제안 동의서를 모아통합기획 공모에 활용할 수 있도록 했다. 그러나 모아타운 공모 참여 동의와 개별 모아주택의 조합설립ㆍ주민합의체 구성 동의는 목적과 법적 효과가 다르다. 사업유형과 시행방식에 따른 법정 동의요건을 별도로 충족해야 한다. 구역ㆍ계획ㆍ비용부담이 변경되면 기존 동의의 범위와 추가 동의ㆍ의결 필요성을 검토하고, 동의서와 설명자료, 제출ㆍ철회 이력을 관리해야 한다.
모아타운의 성과는 개별 모아주택의 안정적인 추진에 달려 있다. 공공지원과 절차 병행을 활용하면서 계약, 거래 설명, 주민 동의를 정확히 관리할 때 사업 속도와 주민의 법적 신뢰를 함께 높일 수 있다.
이인희 변호사(법무법인 화우)
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