상장리츠 자산총액 30조원 돌파…자산가치 상승 영향

올 초 10조원 시총은 8.2조원으로 감소

M&A 등 불합리한 규제에 리츠 저평가

[대한경제=권해석 기자]국내 상장리츠 자산총액이 처음으로 30조원을 넘어섰다. 지난 2021년 14조원 수준이던 자산이 4년여만에 2배 넘게 증가했다. 특히 최근에는 상장리츠 수 감소에도 불구하고 기존에 리츠가 보유한 자산 가치가 올라가면서 자산총액이 늘고 있다. 반면, 주가는 약세를 면치 못하면서 국내 상장리츠 시가총액은 올 초보다 20% 가까이 줄었다. 공모리츠간 인수합병(M&A)만 허용하는 등 불합리한 규제가 국내 리츠의 구조적 저평가를 부르고 있다는 지적이 제기된다.

25일 한국리츠협회에 따르면 올해 3분기 국내 23개 상장리츠의 자산총액은 30조3135억원이다. 상장리츠 자산총액이 30조원을 넘은 것은 이번이 처음이다. 지난 2021년 말 상장리츠 자산이 14조6042억원이었는데, 5년이 채 안돼 2배로 껑충 뛰었다.

특히 올해는 스타에스엠리츠와 에이리츠가 상장폐지되면서 상장리츠 수가 지난해 25개에서 23개로 줄었지만, 전체 자산총액은 더 늘어났다. 여기에 리츠 자산 확대의 대표적인 수단인 유상증자를 했거나 진행 중인 곳이 올해는 KB스타리츠(약 1054억원)와 삼성FN리츠(약 970억원) 두 곳에 그치면서 자산 규모에 미치는 영향력이 크지 않았다.

업계에서는 상장리츠 감소와 신규 투자 부진에도 전체 자산이 늘어난 이유로 자산재평가를 꼽고 있다.

지난해 법인세법 시행령이 개정되면서 리츠의 자산 평가익이 배당가능이익에서 제외되면서 리츠의 자산재평가가 가능해졌다. 담보대출비율(LTV) 하락 등을 목적으로 자산재평가가 늘어났고, 이 과정에서 리츠 자산의 장부가액이 늘었다는 것이다. 쉽게 말해 리츠의 편입 자산의 감정평가액이 오르고 있다는 뜻이다.

이처럼 상장리츠가 보유한 자산의 평가액은 증가했지만, 시총은 오히려 줄고 있다. 작년 말 9조5000억원 수준이던 상장리츠 시총은 올해 2월 10조원을 넘기기도 했지만, 올해 9월 말에는 8조2000억원 수준으로 급감했다.

주요 리츠 주가가 올 들어 크게 하락했기 때문으로, KRX 부동산리츠인프라지수는 연초 대비 12%가량 떨어진 상태다.

상장리츠 운용사의 한 관계자는 “상장 리츠 주가가 많이 떨어졌지만 국내 상장리츠가 주로 편입하고 있는 오피스 수요는 견조한 상황”이라고 말했다.

국내 증시에서 리츠가 저평가되는 요인으로 금리 상승과 같은 시장 여건 변화도 있지만, 각종 규제 탓에 리츠 산업이 제대로 성장하지 못하고 있는 이유도 크다는 지적이다.

자산 매각 차익 유보 금지와 인수합병(M&A) 대상 제한 등이 대표적이다. 현재는 리츠 자산 매각 차익을 배당해야 하기 때문에 매각 시기에 배당금 변동폭이 커지게 된다. 투자자 입장에서는 배당금 예측이 어려워 장기투자를 꺼리게 된다.

리츠가 대형화되면 일부 자산 변동에 따른 배당금 차이가 크지 않을 수 있지만, 국내 상장리츠는 몸집을 불리기도 쉽지 않다. 공모 리츠의 M&A 대상이 공모 리츠로 제한돼 있어 M&A가 현실적으로 어렵기 때문이다. 아직까지 국내 상장리츠의 M&A 사례는 전무하다.

자산을 더 매입해 규모를 키울 수 있지만, 이익의 90% 이상을 배당하는 리츠가 신규 자산을 편입하기 위해서는 기존 주주들이 꺼리는 유상증자가 불가피해 한계가 있다. 이런 이유로 국내 상장리츠 가운데 자산총액이 5000억원이 안되는 리츠가 전체 30%에 달할 정도로 규모가 영세한 상태다. 편입자산이 1개 뿐인 상장리츠도 있다.

리츠 업계 관계자는 “상장리츠 자산총액이 느는 데도 주가가 하락하는 것은 시장에서 제대로 평가를 받지 못하고 있다는 의미”라면서 “리츠 대형화를 유도할 수 있는 규제 개선이 필요하다”고 말했다.

권해석 기자 haeseok@

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