[대한경제=임성엽 기자]정부가 주택 난 해법으로 연일 ‘공급 확대’를 공언하지만 정작 서울 도심 공급의 유일한 활로인 재개발ㆍ재건축 현장은 금융과 거래 규제로 옥죄고 있다는 전문가 비판이 제기됐다. 겉으로 장려를 외치면서 뒤로는 이념적 편견에 갇혀 사업을 가로막는 행정 엇박자를 멈추고 규제를 풀어야 한다는 지적이다.

김준형 명지대학교 부동산학과 교수는 최근 발간된 ‘이슈 인사이트’ 10월호에 실린 ‘공급이 답이라면’ 제하 기고문을 통해 정부의 모순적인 정비사업 규제 기조를 지적했다.

김 교수는 “정부가 진정 공급확대 필요성에 동의한다면, 단순한 이념 잣대에 기초해서 정비사업을 구속하지 말아야 한다”며 “법령을 준수하며 의욕적으로 사업을 추진하는 민간에 정부는 장애물이 아니라 날개를 달아줘야 한다”고 말했다.

김 교수는 ‘말 따로 행동 따로’인 정부 정책 모순을 구체적인 사례를 들어 지적했다. ‘정비사업에 대한 공공의 시각이 주택공급 성과에 결정적 영향을 미친다’고 전제한 그는 “겉으론 장려한다지만 그 이면에는 정비사업에 대한 부정적 인식으로 사업을 가로막는 장애물을 얼마든지 만들어낼 수 있다”고 말했다.

지난해 10.15 대책이 대표적이다. 그는 “정부는 서울 전역에 조합원지위양도제한을 적용해 조합원들은 예외조항을 활용해야만 지위를 양도할 수 있는 상황이 됐다”며 “결국 사업의 속도는 갑자기 느려졌다”고 분석했다. 정부는 이주비대출도 가계대출규제 대상으로 포함시켜, 6억원 상한, LTV 40%, 다주택자 LTV 0%를 적용했다. 이주비대출이 필요한 조합원들의 추진의지를 약화시키는 결과로 이어질 수밖에 없었다는 분석이다.

규제 족쇄는 서울의 현실을 외면한 처사라는 것이 김 교수의 지적이다. 그는 “주택문제의 해법 역시 보수와 진보 모두 신속한 주택 공급에서 찾는다”면서도 “서울은 대규모 개발이 불가하기 때문에 결국 이미 개발된 땅을 더 고층고밀로 개발하는 재개발 방식을 사용할 수밖에 없다”고 강조했다.

실제 2022-25년 기간 동안 서울 분양 아파트의 88.3%는 정비사업을 통해 공급됐다. 나머지 물량도 지역주택조합사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등의 재개발 방식이 대부분이다. 결국 원활한 주택 공급을 위해서는 정비사업을 활성화해야 한다는 논리다.

정비사업을 투기로 몰아세우는 시각에 대해서도 반박했다. 김 교수는 ‘정비사업은 외지인 중심의 조합이 충분한 사회적 책임을 다하지 않은 채 불로소득만 챙기는 수단’이라는 비판에 대해 “1980년까지만 하더라도 9.7%의 입식부엌, 4.3%의 온수목욕이 가능하던 주택을 현재 90% 이상의 수치로 바꾼 주역은 정비사업”이라 반박했다.

서울시의 양질의 신규 임대주택 대부분은 현재 정비사업으로부터 확보하고 있다. 이는 재개발의 경우 전체 세대수의 15%, 재건축은 완화 용적률의 절반 이상을 임대주택으로 요구한 결과다.

김 교수는 “2031년 31만 호 정비사업을 통해 도로는 동부간선도로의 1.4배, 공원은 여의도공원의 4.5배가 생겨난다”고 말했다.

김 교수는 과거 2010년대 서울시가 683개 구역 중 389개 구역(43만 호)을 해제하고 35층 규제 등으로 구역 지정을 가로막았던 실패를 거론하며, 정권에 따라 정책이 흔들려서는 안 된다고 거듭 경고했다.

그는 “적어도 서울에서는 정비사업의 위상이 정부가 바뀐다고, 정치적 진영이 바뀐다고 변화해선 안 된다”며 “한 순간의 소극성이 십년, 이십 년뒤의 주택가격 급등, 시민 주거불안으로 얼마든지 이어질 수 있기 때문”이라고 강조했다.

임성엽 기자 starleaf@

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