[대한경제=김현희 기자] 이달 말에 주택법 시행령이 개정되면 서울과 수도권 지역의 전매제한 기간이 최대 10년에서 최소 6개월로 완화된다. 공공택지 및 규제지역이 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월이다. 서울 강남·서초·송파구와 용산구를 제외하면 대부분의 서울 지역의 분양권은 분양일 기준 6개월~1년 지나면 팔 수 있다.

지난해 연말 분양한 서울 장위동 장위자이레디언트와 서울 둔촌동 올림픽파크포레온 단지, 경기 광명의 철산자이헤리티지 등도 마찬가지다. 이르면 올해 말부터 분양권 매매가 가능한 이 단지들에 대해 선착순 분양 및 무순위 청약을 진행, 전국 단위의 '줍줍' 수요가 몰렸다. 결론은 '완판'이었다.

그렇다면 줍줍의 전략대로 분양권 전매로 벌어들일 수 있는 수익이 얼마일까.

일단 분양권 전매도 양도소득세를 계산해야 한다. 분양권 취득 후 1년 내에 팔면 양도소득세는 70% 부과된다. 분양권 취득 후 2년 미만에 팔면 60%의 양도소득세를 내야 한다. 2년 이후에 팔아도 분양권 전매는 주택과 달리 기본세율이 아닌 60%의 양도소득세로 유지된다.

올림픽파크포레온 단지의 전용면적 49㎡ 분양가는 8억8100만원 정도다. 1년 후에 프리미엄 1억원을 얹고 판다고 하면 1억원 중 6000만원을 양도소득세로 내야 한다.지방소득세까지 포함해서 납부하면 3600만원 버는 것이다. 프리미엄 2억원을 얹어 판다고 해도 1억4000만원의 양도소득세를 납부해야 한다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 1억5500만원을 세금으로 내야 한다. 4500만원 버는 셈이다.

여기서 더 생각해야 할 것은 중도금대출 이자다. 장위자이레디언트는 그나마 중도금대출 이자를 후불로 납부하도록 돼 있지만, 올림픽파크포레온은 그렇지 않다. 그렇다보니 전매 가능한 시기까지는 1~3회차 정도는 중도금대출 이자를 납부해야 한다.

전용면적 49㎡ 기준 대략 매월 납입해야 하는 이자는 40만원(금리 4.82%) 정도다. 회차를 거칠 때마다 중도금을 내야 하니 대출이자도 40만원씩 늘어난다. 2회차는 매월 80만원씩 내야 한다. 1회차당 3개월이다. 내년 2월 예정인 중도금대출 4회차 전에 분양권을 전매한다고 하면 지금까지 낸 이자, 720만원을 분양권 전매수익에서 제외해보자. 1년 후에 전매한다고 하면 2880만원 정도의 수익이다. 2년 후에 전매한다고 하면 4500만원에서 중도금대출 이자 총액 1800만원 정도를 빼면 총 수익은 2700만원 수준이다. 프리미엄을 1억원 더 얹어서 팔아야 그나마 번다고 할 수 있는 셈이다. 중도금대출 이자를 고려하면 1년 후 전매하는 것이 더 낫다는 계산도 나온다.

문제는 당장 1년 후의 부동산 시장이 어떻게 움직일지 알 수 없다는 것이다. 워낙 불확실성이 만연한 시장 분위기이다보니 프리미엄을 원하는 만큼 얹어서 팔 수 있을지는 누구도 장담할 수 없다.


김현희기자 maru@

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