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양도세ㆍ취득세ㆍ종부세 징벌적 세금 부과
서울ㆍ수도권 핵심지역에 수요 급격히 쏠려
지방시장은 초토화… 악성미분양 80% 집중
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취득세는 조정 대상지역은 2주택자부터 주택 수에 따라 12%까지 중과하고, 비 조정대상지역은 3주택자부터 주택수 기준 12%까지 중과한다. 양도세도 2주택자부터 20%, 3주택 소유자는 30%의 세금을 매겼다.
윤석열 정부 들어서도 이런 기조는 크게 바뀌지 않았다. 다주택자 양도소득세 중과는 한시적 유예 정책을 실시했지만, 취득세 중과는 유지됐다.
1주택 이상 보유자의 주택 추가 구매를 차단한 결과는 ‘서울 강남과 비강남’, ‘서울ㆍ수도권과 지방’ 부동산 시장의 극단적 양극화 현상을 낳았다.
국토교통부의 가장 최근 자료인 1월 주택 통계를 보면 전국 미분양 주택은 7만2624가구다. 이 가운데 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양만 2만2872가구에 달하며 11년3개월 만에 최고치를 기록했다. 지방 악성 미분양이 전체의 80.6%(1만8426가구)에 이른다.
다주택자의 추가 구매가 사실상 불가능해지면서 주택공급의 한 축인 민간분야 수요와 공급을 줄어드는 결과를 낳았다.
다주택자들은 ‘똘똘한 한 채’ 시장으로 눈길을 돌렸다. ‘똘똘한 한 채’만 남기고 나머지 주택을 정리해 강남3구 등 서울과 수도권 핵심 지역에 투자가 집중된 것이다. 결과는 정권 교체 이후에도 지속적인 서울ㆍ수도권 핵심지역 아파트 가격 상승만 불러왔다.
박상우 국토교통부 장관조차 3.19 대책 브리핑 도중 “우리나라 부동산 시장 인기지역인 강남3구로 가고 싶어하는 계층이 너무나 튼튼하게 있어서 간과해서는 안되겠다 판단했다”고 밝히기도 했다.
이연희 더불어민주당 의원과 한국도시연구소가 공동 연구한 ‘주거정책 현안과 과제’ 보고서에 따르면, 문재인 정부 5년동안 서울지역 주택 가구 당 매매가 변화율은 31.1%를 기록했는데, 윤석열 정부 초기 2년엔 39.0%로 더 높았다. 다주택자에 대한 세제 겹규제로 특정 지역 부동산은 수요가 몰리며 가격을 끌어올리는 현상이 나타난 것이다.
여당인 국민의힘 권성동 원내대표는 최근 “종부세율 인상, 양도세, 취득세 증가, 공시가 인상 등 다주택자에 대한 조세 폭격의 결과는 중과세를 피하기 위한 똘똘한 한 채, 즉 서울 고가 아파트 쏠림만 만들어냈을 뿐”이라 고 자인했다.
종부세 강화는 재건축ㆍ재개발을 통한 공급확대가 절실한 서울지역 정비사업장에도 악영향을 미쳤다.
서울 주요 재건축 단지에서 사업시행계획을 변경, 공급 규모가 줄어들었다. 반포주공1단지는 5335가구에서 5002가구로 가구 수를 줄였다. 신반포21차 사업장도 275가구에서 251가구로 줄였다.
이들 사업장이 공급량을 줄인 까닭은 종부세 중과때문이다. 지난 2011년 정부는 정비사업 원플러스원(1+1) 주택공급 제도를 도입했다. 전용 면적 60㎡ 이하 3년 간 전매금지 조건으로 조합원이 2주택을 받을 수 있도록 조치한 것이다.
하지만, 지난 2020년 주택시장 안정 보완대책에서 정부는 2주택을 받은 조합원을 종부세 중과대상으로 설정했다. 재건축 입주권 외 1주택을 보유한 조합원은 3주택자에 해당하는 세금 폭탄을 맞았다.
시장 전문가들은 다주택자에 대한 세부담 완화가 서울 쏠림 현상과 동시에 지방 아파트 미분양 해결의 실질적 대책이라 보고 있다.
지방수요 창출을 위해 취득세 중과세율을 12%에서 2주택 기준 1~3% 수준으로 완화하고 3주택도 절반(6%)으로 줄여야 한다는 지적이다. 양도세 또한 중과세율을 폐지하고 기본세율을 적용해야 한다는 설명이다.
종합부동산세제 측면에서도 3주택 이상 중과세율은 일반세율 수준으로 낮춰야 한다는 지적이다. 도심 내 소형주택 공급확대를 위해 소형주택은 종부세 주택 수 산정에서 제외하고, 입주권 동시 양도 시에도 주택수 산정에서 제외해야 한다는 설명이다.
하지만, 관련 법률안은 황희 더불어민주당 의원이 제출했지만, 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.
임성엽 기자 starleaf@
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